Ingezonden stuk Parool

(klik om te vergroten)

Groot nieuws: kantoorruimte wordt voor ramsjprijzen van de hand gedaan! Daardoor wordt het mogelijk voor starters op de woningmarkt goedkoop veel ruimte te kopen en zelf te verbouwen.
Deze week kwamen er enkele opvallende berichten uit de vastgoedsector, die daarbuiten tot op heden door niemand zijn opgemerkt, maar wel verstrekkende gevolgen hebben voor de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam. Een aantal vastgoedfondsen kan niet meer aan haar verplichtingen voldoen en een groot deel van de investeerders zien hun geld niet terug. Hierdoor komen Amsterdamse kantoren tegen bodemprijzen op de markt. Dit biedt kansen voor het ombouwen van deze kantoren naar woningen, hotels, voorzieningen. Jarenlang gebeurde dit namelijk niet of mondjesmaat omdat beleggers wachtten op de gouden huurder en het liever leeg lieten staan tegen hoge boekwaardes op de balans, zodat men hun verlies niet hoefde te nemen. Deze hoge boekwaardes van vaak meer dan € 1.500 per m2 zorgden ervoor dat transformatie naar andere functies onvoldoende rendabel was en niet van de grond kwam. In heel Nederland is de leegstand van kantoren sinds de eeuwwisseling verviervoudigd en in Amsterdam staat inmiddels 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Vastgoedfondsen zijn de grootste partij in het bedrijfsvastgoed met veel leegstand. In Amsterdam gaat het om gebieden rond Sloterdijk en Amstel III in Zuidoost.
Wat is er nu gebeurd?
De vastgoedportefeuille van Uni-Invest bestaande uit 1,2 miljoen m2 kantoren en bedrijfspanden is voor € 360 miljoen verkocht aan Britse en Amerikaanse durfkapitalisten (Patron Capital en TPG). Omgerekend is dit € 300 per m2, niet veel meer dan de oud beton prijs. De investeerders hebben plannen gepresenteerd om een deel van hun leegstaand vastgoed tegen zeer lage huren aan te bieden en een ander deel te transformeren naar hotels en studentenwoningen. Zij heeft hiermee ervaring in het buitenland. Een vijfde deel van het bezit wil zij verkopen ‘tegen grondwaarde’. Hier wordt dus volledig afgeschreven op het vastgoed.
Spraken diverse vastgoeddeskundigen na deze deal nog van een uitzonderlijke situatie waar taxateurs weinig mee kunnen, na deze week is dat niet meer vol te houden.
De portefeuille van kantoren en bedrijfsgebouwen EPI Orange onder beheer van een Franse bank bestaande uit 112.000 m2 Nederlandse kantoren en bedrijfsgebouwen werd voor € 50 miljoen verkocht aan een onbekende durfkapitalist, zo werd deze week bekend. Dit is een afwaardering ten opzichte van de taxatiewaarde van nog geen jaar geleden met 33%. Omgerekend komt de verkoopprijs neer op € 450 per m2.
Reken eens mee wat een boekwaarde van minder dan € 500 voor mogelijkheden biedt. Amsterdammers op zoek naar woonruimte kunnen dan 100 m2 kopen voor € 50.000 euro. Met een modaal inkomen kun je door de hypotheekrestricties van banken en het kabinet nauwelijks meer dan € 150.000 lenen, maar dan heb je nog altijd een ton te besteden om de ruimte naar believen te verbouwen en bewoonbaar te maken. Kunstenaars kunnen al of niet in collectieven ruimtes in gebruik nemen om te wonen en te werken. Jongeren kan de mogelijkheid geboden worden zelf aan hun woning te klussen om de verbouwkosten laag te houden. Stel hen in staat om voor € 25.000 een annuitaire hypotheek af te sluiten en 50 m2 te verwerven: het levert hen een bruto maandlast van slechts € 140 op. Doe het samen met je vrienden en kies zo je eigen buren. Een studentenvereniging kan besluiten een hele verdieping te kopen en te verhuren aan haar leden: vraag de ouders mee te investeren of garant te staan.
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in 2011 ruim baan gegeven om dit type transformatie mogelijk te maken door met de motie-Mulder alle regels te schrappen die wij als gemeente kunnen schrappen. Wethouder Van Poelgeest zet zijn schouders eronder en de eerste transformaties zijn reeds een feit. Met het dalen van de boekwaardes vervallen ook de financiële hobbels, zodat een aanmerkelijke versnelling mogelijk wordt.
En deze twee vastgoedtransacties zijn nog maar het begin. Er zijn 6 vastgoedfondsen met bezit in Amsterdam die op dezelfde wijze gefinancierd zijn als Uni-Invest en EPI Orange. Als zij of andere fondsen tegen dezelfde betalingsproblemen aanlopen moeten zij ook tegen ramsjprijzen verkopen. Daarnaast zijn er liquiditeitsproblemen bij Duitse vastgoedfondsen, die voor een totaal van € 6 miljard euro in Nederlands vastgoed geïnvesteerd hebben. SEB ImmoInvest heeft al aangegeven dat liquidatie onvermijdelijk is omdat de Duitse wetgeving dat vereist, meer zullen volgen. Omdat zij móeten verkopen, zullen de hoge waardes waarvoor het vastgoed in de boeken staat niet vol te houden zijn.
Amsterdammers kunnen eindelijk iets positiefs merken van de financiële crisis en de bijbehorende dynamiek op de vastgoedmarkt.

Michiel Mulder
Woordvoerder ruimtelijke ordening PvdA-gemeenteraadsfractie