Maandelijks archief: maart 2013

Hypotheekbank volgens Deens model blijft nodig

Mijn artikel in Parool vandaag:

 

 

Het deze week gepresenteerde plan om pensioenfondsen te laten investeren in hypotheken is goed nieuws voor de banken. Maar het lost het probleem niet op van de mensen die wel een hypotheek kunnen betalen, maar niet krijgen.  Zeker in de hoog geprijsde huizenmarkten zoals in Amsterdam en Utrecht is dat het geval. Daarom blijft een eigen hypotheekfonds- of bank in de stad broodnodig, schrijft het Amsterdamse PvdA-raadslid Michiel Mulder.

 

Deze week presenteerde voormalig thesauriër-generaal en bestuurslid van NIBC-bank Kees van Dijkhuizen een plan om de hypotheekmarkt vlot te trekken. Het plan van Van Dijkhuizen speelt geld vrij voor banken. Banken zullen waarde van hun hypotheekportefeuilles met Nationale Hypotheekgarantie (NHG, tot €265.000 vanaf 2014) bundelen als financiële effecten en die overdragen aan een nieuw op te richten instelling. Pensioenfondsen financieren die nieuwe instelling, met staatsgarantie.

 

Dit is geen oplossing voor het hypotheekprobleem. Het enige dat verandert is dat banken goedkoop geld aantrekken. Er is geen enkele garantie dat zij ook meer hypotheken gaan verstrekken of lagere hypotheekrente vragen. Sterker, de wet financieel toezicht verbiedt hen de keuzes die zij maken aan de linkerzijde van hun balans (verstrekte kredieten, onder ander hypotheken) te laten bepalen door wat er op de rechterzijde van hun balans (eigen vermogen, geleend geld) gebeurt. Op basis van de huidige situatie en de onderlinge afspraken tussen banken (Basel III akkoord) is het veel aannemelijker dat met de gecreëerde ruimte de banken hun reserves aanvullen. Het rentevoordeel dat banken nu hebben bij de Europese Centrale Bank geven zij ook niet door aan de consument. Het oude business model van banken (zelf lenen tegen korte looptijd, uitlenen met een lange looptijd, winst) is failliet.

 

Wat banken wel van plan zijn bleek zonneklaar uit de woorden van Gerrit Zalm

van staatsbank ABN Amro. Die zei bij de presentatie van de jaarcijfers op 1 maart dat de bank de facto de hypotheekverstrekking stop zet ten bate van investeringen in het buitenland. Ook als de economie weer aantrekt, gaan zij niet meer hypotheken verstrekken.

 

Voor zover het plan van Van Dijkhuizen bijdraagt aan een oplossing, is dit slechts voor een deel van de woningkopers. In populaire steden als Amsterdam en Utrecht liggen de prijzen boven de NHG-grens van €265.000. De duizenden woningzoekenden en de duizenden met een onverkoopbaar huis blijven dus in de penarie. De gevolgen zijn groot. De woningmarkt blijft in het slop. Deze krant gaf afgelopen zaterdag nog een helder overzicht wat dit betekent voor de financiën van gemeenten: afnemende grondopbrengsten en grote tekorten. En zo sleuren we elkaar een neerwaartse spiraal in.

 

Daarom willen wij in Amsterdam een hypotheekfonds of -bank oprichten. Deze financiële entiteit verstrekt hypotheken en trekt, naar Deens model, obligatieleningen aan ter financiering van deze hypotheken. De looptijd van beide (hypotheek en obligatielening) is exact aan elkaar gelijk zodat het risico van herfinanciering (nieuwe leningen aantrekken terwijl de verplichtingen nog lopen) niet optreedt: het kernprobleem waar de traditionele banken nu tegenaan lopen. Als de gemeente risicodragend meeinvesteert ontstaat een interessant financieringsmodel zodat huizenkopers daadwerkelijk een hypotheek kunnen krijgen.

 

Zijn er dan niet teveel risico’s op de huizenmarkt en is er geen ‘overkreditering’? Voor de crisis stond de Nederlandse woningmarkt er goed voor. Er was niet speculatief gebouwd zoals in Spanje en Ierland, mensen leenden niet veel tegen variabele rente die ze niet meer konden betalen toen deze steeg, zoals in de Verenigde Staten. Nederlanders de laatste twee decennia meer aan wonen gaan uitgeven, maar dit is een reflectie van veranderende voorkeuren bij gestegen welvaartsniveau. De uitgaven aan brood en melk drukken relatief minder hard op het budget. Maar ook met deze stijging geven bewoners van koopwoningen een veel minder groot deel van hun inkomen uit aan woonlasten dan huurders.  Volgens de huidige leennormen mag je met een modaal inkomen 600 euro besteden aan een annuitaire lening. Dit is minder dan de grens voor sociale huur, die op 650 euro ligt.

 

De hypotheekrente in Nederland is het hoogste van heel Europa, maar de wanbetalingen het laagste. Zelfs in het degelijke Duitsland ligt het percentage woningbezitters met een betalingsachterstand van drie maanden vier keer zo hoog als in Nederland. De crisis in Nederland vond dan ook zijn oorzaak in het financiële systeem, niet in de woningmarkt. Deze crisis in het financiële systeem sijpelt inmiddels naar de woningmarkt, via de banken die weigeren voldoende hypotheken te verstrekken.

 

De risico’s voor gemeenten van deelnemen aan een nieuwe hypotheekbank of -fonds zijn overzichtelijk. Met het verschaffen van 30 miljoen eigen vermogen kan voor 600 miljoen euro aan hypotheken verstrekt worden. Deze 30 miljoen is het maximale risico en tevens het bedrag dat de gemeente Amsterdam nu jaarlijks kwijt is aan rentebetalingen over geïnvesteerd vermogen in grondontwikkeling, waar geen inkomsten tegenover staan omdat de grondverkoop stokt.

 

Kees van Dijkhuizen helpt vooral de banken aan goedkope financiering, niet de huizenkopers en al helemaal niet boven de NHG-grens. Willen we de zaak écht weer aan het draaien krijgen, dan zijn op de steden toegespitste maatregelen nodig. Te beginnen met een Amsterdamse hypotheekfonds of -bank.

 

Michiel Mulder

Raadslid PvdA Amsterdam

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Economie, Politiek

Het grote hypotheekdebat!

Aanstaande donderdag 28 maart om 20.00 uur organiseert de PvdA Amsterdam het grote hypotheekdebat in Pakhuis de Zwijger (Piet Heinkade 179). Eerder stelden wij voor de hypotheekmarkt los te trekken op drie verschillende manieren:
– Startersleningen
– De doorstroomlening
– Een Amsterdamse hypotheekbank

De woningmarkt moet namelijk weer gaan lopen om onze economie vitaal te houden, en hiervoor moeten we de hypotheekmarkt weer op gang krijgen.

Voor de analyse van de problemen, de oplossingen en de politieke meningen hebben we een heel aantal interessante gasten, waarmee u als bezoeker van het debat in gesprek kunt. Het debat wordt geleid door Tim van Lieshout.

Panel 1: analyse van het probleem
Eefje Voogd, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam
Maarten de Boer, oprichter nieuwe woningcorporatie 4 winden
Johannes Hers, onderzoeker Centraal Planbureau, auteur rapport hypotheekmarkt
Ronald Tiemessen, hypotheekshop

Panel 2: oplossingen
Paul Wessels, Blauwtrust (verhuislening)
Peter van der Berg, adviseur (voorstander Canadese model)
Remco Polman, Solid Mortgages (voorstander Deense model)

Panel 3: politiek
Emile Jaensch (VVD), stadsdeelbestuurder Zuidoost
Tamira Combrinc (GroenLinks), lid gemeenteraad
Ivar Manuel (D66), lid gemeenteraad
Michiel Mulder (PvdA), lid gemeenteraad

2 reacties

Opgeslagen onder Economie, Politiek

Uitkomsten quick scan mogelijkheden kluskantoor Sloterdijk

Donderdagavond 7 maart om 20.00 uur bent u van harte welkom in het lege kantoor aan de Heathrowweg 5. De eigenaar (Merin) heeft een quickscan laten uitvoeren naar de mogelijkheden om dit pand als kluskantoor om te bouwen: koop met een groep een leeg kantoor en bouw het zelf, naar eigen inzicht, om tot een woning!

Als PvdA hebben wij reeds enkele avonden in potentiele kluskantoren georganiseerd, onder andere in Sloterdijk, Bos en Lommer en Zuidoost, in panden van Merin (voorheen Uni-Invest), Rochdale en AM. Wij willen namelijk graag dat geintereseerden in staat worden gesteld een leeg kantoorpand te kopen en zelf te verbouwen tot kluswoning. Om de mogelijkheden voor het pand aan de Heatrowweg 5 nader te onderzoek heeft Merin een opdracht verstrekt aan het CPO Aanjaagteam.

Donderdagavond 7 maart aanstaande staat de informatie-avond gepland voor belangstellenden voor het pand van Merin (voorheen Uni-Invest) aan de Heathrowstraat 5 te Amsterdam-Sloterdijk. In opdracht van Merin zal het CPO-Aanjaagteam het volgende presenteren:

 

–      Praktijktoelichting over hoe je als particulier een opdrachtgeverscollectief kunt organiseren

–      Mogelijkheden om het bestaande kantorenpand te verbouwen tot woningen en/of werkruimten

–      Een raming van de kosten (vrij op naam) die met de verbouw gemoeid zijn

Pandeigenaar Merin zal zelf ook aanwezig zijn.

De avond begint om 20:00 uur; de deur is open vanaf 19:45 uur.

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Lege kantoren, Politiek

Vandaag advertentie in Parool

Dat is nog eens een geweldige windkracht 10 in de rug voor ons hypotheekplan.

(klik om te vergroten)

 

mva2

Een reactie plaatsen

2 maart 2013 · 5:53 pm