Maandelijks archief: juli 2012

Zinderende behoefte aan woningen in lege kantoren

Wat een ongelooflijke ervaring!

Wij hadden 40 stoelen voor bezoekers klaargezet en 6 voor de inleiders/panelleden. Dit in een verder geheel leeg kantoor in bezit van investeringsmaatschappij Uni Invest op kantorengebied Sloterdijk. Slechts 1 hoek van het hele pand (totaal oppervlak 2.400 m2) werd gebruikt door een kunstenaar.

Reden van de avond: bespreken van de mogelijkheid voor particulieren een stuk kantoor te kopen en dit zelf te (laten) verbouwen naar eigen inzicht. Voordeel: de panden staan tegenwoordig sinds recente vastgoeddeals voor zeer lage prijzen in de boeken, dus het biedt betaalbare woonruimte voor mensen die dit nu niet vinden op de Amsterdamse woningmarkt. Eerder maakte ik enkele sommetjes in Parool dat je op deze wijze 100 m2 kunt kopen voor 50.000 euro. Mensen met modaal inkomen hebben dan nog een ton om te verbouwen. Gisteren besteedde nieuwsuur aandacht aan het plan (zie hier).

Reeds voor het aanvangstijdstip waren alle stoelen bezet en het bleef maar binnenstromen. Schattingen liepen uiteen van 150 tot 200 aanwezigen. Ik hield een kleine peiling waaruit bleek dat het grootste deel van hen kwam omdat zij zelf graag in een leeg kantoor wilden wonen. Een klein deel was aanwezig omdat zij professioneel betrokken was: architecten, adviseurs, een enkele projectontwikkelaar. Er was welgeteld 1 vastgoedeigenaar: de gastheer van Uni Invest.

Uni Invest lichtte toe dat zij in principe open staan voor het plan en best een pand willen verkopen aan een groep particulieren die daar vervolgens naar eigen inzicht de ruimte ombouwen tot woning. De verkoopprijs hangt af van de ‘alternatieve mogelijkheid’  die een pand heeft, dat wil zeggen ,voor hoeveel kan men het verhuren als kantoor. Bovendien is zekerheid van belang: gaat de particulier daadwerkelijk de afgesproken prijs betalen. ‘Als ik een miljoen meeneem met een aantal vrienden, kan ik dan dit hele pand kopen?’ vroeg iemand uit het publiek. Een miljoen was te weinig, maar twee miljoen hoefde het ook niet te zijn. Het onderhandelen was daadwerkelijk begonnen.

Menno Kooistra van Leegstand van Zaken lichtte hun activiteiten toe. Het betreft een netwerkorganisatie op zoek naar een pand. Als ze een geschikt pand hebben willen ze particulieren in staat stellen dit om te bouwen naar woningen. Leegstand van Zaken levert de benodigde expertise en begeleiding. Menno waarschuwde dat je het niet alleen voor de lage vierkante meter prijs moet doen, maar wonen in kantoren juist heel bijzondere en prettige lofts op kan leveren, met hoge plafonds en veel buitenruimte. Bas van Rijlaarsdam van DRS Makelaars lichtte de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt toe: waar vindt je goedkope panden (nabij Sloterdijk, Amstel 3 gebied tussen Arena en AMC, Diemen ook) en hoe kom je in contact met een eigenaar? De panden staan niet op funda dus particulieren zullen vaak te laat zijn. Bel gewoon met een groepje geintereseerden een makelaar, luidde het devies.

Vervolgens kwamen de potentiele bewoners aan het woord. Jacco Croon lichtte zijn woonwens toe: hij woont nu in een prima straat maar wil graag met een groepje geintereseerden gezamenlijk een leuk woonmilieu creeeren in een leeg kantoor, compleet met squashbaan. Hij was al bezit met een groepje en er gingen veel handen omhoog van mensen die zich bij zijn groepje wilde aansluiten. Auguste van Oppen zag het parkeerterreintje voor het pand waar we zaten al veranderen in een moestuin. Het dromen kon beginnen. Zijn de dromen realistisch?

Veel aanwezigen hadden vragen over hoe het werkt met bestemmingsplannen en erfpacht. Gelukkig was er veel expertise aanwezig zodat een heel aantal vragen beantwoord kon worden. In principe werkt de gemeente sinds het aannemen van mijn motie mee aan het wijzigen van het bestemmingsplan. Soms kan het niet wegens Haagse regelgeving, maar dan gaan we met alle aanwezigen naar het Plein. Bovendien zijn er genoeg panden in Amsterdam waar het wel kan. Voor erfpachtcontracten geldt dat splitsing in principe mogelijk is en eenvoudig te regelen. Het moment van splitsing kan wel van belang bij: voordat de bank financiering geeft wil men namelijk wel weten of de splitsing geregeld is. Hier heb ik zelf nog wat uitzoekwerk beloofd. Als het niet goed genoeg geregeld is procedureel komen wij met voorstellen ter verbetering.

Na een korte pauze waarin iedereen het pand kon bekijken en doorlopen vertelde architect Hein de Haan over zijn ervaringen met de ombouw van het oude Acta gebouw in studentenwoningen. Voor het Amstel 3 gebied heeft hij een interessant plan om met een woningcorporatie samen te werken. Het werkt nog steeds in de vorm van een collectief van bewoners (CPO) maar via de corporatie wordt ontwikkeld met ‘koopgarant’: de bewoner koopt feitelijk 75% van de waarde van de woning, de corporatie de andere 25%. De bewoner betaalt dus ook maar 75% hypotheeklasten. Hierdoor kunnen prijzen voor de koper zakken tot 150.000 euro, bereikbaar voor mensen met een modaal inkomen. Hein de Haan had tevens een goede suggestie voor het stedenbouwkundig plan van Amstel 3: meer bebouwing toevoegen, waarmee ook een verdienmodel ontstaat.

Jelk Kruk heeft veel ervaring met collectieven en had een aantal heel concrete tips en schetste een goed beeld van de verschillende stappen die je moet zetten om als collectief een stuk kantoor te verwerven. Het begint met het organiseren van een groepje. Wij maakten de afspraak, gezien de belangstelling van de avond, begin september weer een bijeenkomst te houden en dan te kijken  of we concreet groepjes kunnen vormen.

Interessant discussiepunt was de wenselijkheid van het vormen van een groepje in collectief particulier opdrachtgeverschap. Enerzijds is de kans groter dat je dan een eigenaar met een pand vindt die bereid is te verkopen. De eigenaar staat namelijk niet te wachten op het verkopen van allemaal hoekjes en stukjes van zijn kantoor om met de rest te blijven zitten. Bovendien kun je de kosten drukken door investeringen voor het hele pand (zoals installaties) samen te dragen. Anderzijds staan veel mensen niet te wachten op ellenlange vergaderingen met gezamenlijke kopers. Je wil niet teveel gezeur aan je hoofd en juist naar eigen inzicht je kluskantoor inrichten. Een kleine peiling wees uit dat het grootste deel van de aanwezigen best in een groepje wil werken. Er is echter ook een deel dat dit liever individueel doet.

Een aannemer uit Almere kwam nog met de geruststellende ervaring dat je helemaal niet met een 100% gevuld groepje hoeft te beginnen. Bij ‘normale’ ontwikkelaar geeft de bank ook bij 70% verkochte woningen financiering voor de bouw. Zeker in een vroeg stadium kun je best beginnen met een groepje van maar 30% van het uiteindelijke benodigde aantal voor de koop. Degenen die het pionierswerk niet aanspreekt kunnen dan later aansluiten.

Voor een jong stel dat zelfs eerder van vakantie was gekomen om de bijeenkomst bij te wonen zou dat wellicht een goede optie zijn, maar ook Leegstand van Zaken springt in op deze behoefte, door aan de hand van een concreet pand bewoners te zoeken.

Een belangrijke persoonlijke les voor mij was dat er feitelijk groepjes met verschillende intensiteit mogelijk zijn. Voor een bepaalde categorie is het voldoende een groep te vinden die samen de koop wil sluiten en alleen de basale zaken zoals de hoofdingang en trapportaal samen wil regelen. Andere willen juist graag samen dromen uitwerken en veel aandacht besteden aan gezamenlijke ruimtes. Ook m.b.t. prijs kwaliteit wensen is er genoeg mogelijk. Conclusie was dat er in Diemen panden staan met een boekwaarde van 250 euro per m2 en de marktprijzen in Amsterdam Centrum voor lege kantoren makkelijk tot 1000 euro kunnen oplopen. Het hangt dus sterk af van de locatie. Ga je voor een zeer scherpe prijs of meer voor kwaliteit? Beide is mogelijk.

De conclusie?

Alleen al vanwege de opkomst zit er veel potentie in het idee. Het is ook zeker niet kansloos, maar ook niet eenvoudig te realiseren. Er is weinig bekend over de verschillende organisaties, zowel commercieel als niet commercieel die zich bezig houden met vraag en aanbod bij elkaar brengen. Sites als wikaza en pandenmetkansen.nl  kenden tot op heden weinig bekendheid bij de aanwezigen. Groepsvorming lijkt noodzakelijk maar dit kan ook in facebook-pagina achtige setting, verschillende stijlen en intensiteiten zijn mogelijk. De gemeente moet intussen faciliterend optreden door benodigde wijzigingen in bestemming en erfpachtcontracten door te voeren. Paul Oudeman sprak vanuit zijn rol als kantorenloods die namens de gemeente tracht aanbod en vraag bij elkaar te brengen. Hij heeft een kaart met lege gebouwen en gaat een short list maken van panden die in potentie in aanmerking komen voor dit idee. Tevens heeft hij 6 oktober een open kantorendag georganiseerd waarop u lege kantoren kunt bekijken en de eigenaar ontmoeten.

In elk geval komen we begin september weer bij elkaar om te kijken of we meer concrete stappen kunnen zetten. Jelk Kruk gaf wel wat huiswerk op: denk goed na over je woningbehoefte. Hoeveel vierkante meter, wat voor locatie en wat ben je bereid te betalen? Alle informatie en mogelijkheden worden op een rijtje gezet en naar de aanwezigen gemaild. Ook op de hoogte blijven? Meld je aan!

Wat vooral bleef hangen: de zinderende energie van mensen die echt graag in een leeg kantoor willen wonen. Je wordt er door bevangen: ik zal er alles aan doen om deze mensen te helpen in hun woningbehoefte te voorzien.

O ja, en de eigenaar van de twee gevonden steutels aan een ringetje (een zwarte en een blauwe) heeft zich nog steeds niet gemeld…

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Lege kantoren, Politiek

Uit Parool: leegstand gemeentelijke panden

N.a.v. de beantwoording van mijn schriftelijke vragen hoeveel gemeentelijke panden leegstaan schreef Parool onderstaand artikel. hier vind je de lijst met lege gemeentelijke panden.

Stad heeft zelf lege kantoren
TON DAMEN

AMSTERDAM Amsterdam maakt zich schuldig aan wat het commerciële verhuurders van kantoren verwijt: het bevorderen van leegstand. Dat zegt PvdA-raadslid Michiel Mulder tenminste.

De stad bezit tientallen lege panden waarvan niemand weet wanneer en hoe ze weer in gebruik worden genomen, aldus Mulder. “Dat is bedenkelijk, want de gemeente heeft een voorbeeldfunctie.”

Mulder stelde in november 2011 schriftelijke vragen. Eind vorige week antwoordde het college dat Amsterdam 120 leegstaande panden in eigendom heeft. De leegstand bedraagt daarmee ongeveer tien procent van het bezit. Negentig van die 120 leegstaande panden zijn in handen van stadsdelen. Mulder concludeert dat bij een groot deel van deze panden op korte termijn nog wel iets gaat gebeuren. “Maar bij meer dan twintig gemeentelijke panden is dat niet zo. Kantoren staan leeg en niemand kan bij benadering aangeven voor hoe lang.”

Wethouder Grondzaken Maarten van Poelgeest, ooit zelf kraker, heeft zijn visie uiteengezet in een brief aan de raad. ‘Er zijn diverse redenen waarom sprake is van leegstand en waarom niet altijd kraakwacht wordt ingezet,’ schrijft hij.

Mulder is daar echter niet tevreden mee. Het eerste argument van Van Poelgeest luidt: ‘Er is sprake van frictieleegstand, de periode tussen twee huurders in.’ Volgens Mulder is dat niet te verdedigen als die periode te lang is.

Verder kan het zijn dat een pand wordt verbouwd of dat binnenkort aan een verbouwing wordt begonnen, schrijft Van Poelgeest. Soms ‘is sprake van (her-)ontwikkeling waardoor om strategische redenen niet opnieuw wordt verhuurd’. Sommige van de panden worden volgens de gemeente ‘al op een andere manier ingezet’ en in een aantal gevallen ‘betreft de leegstand slechts een deel van een pand, zoals een berging’.

Mulder: “Ik ben wel een beetje geschrokken van het feit dat gemeente bij sommige panden geen idee heeft wat ze ermee gaat doen.” Als voorbeeld geldt het schoolgebouw Archimedesplantsoen 100. Daarvan stelt de gemeente: ‘Dependance staat leeg; nog geen plan.’ Antikraak: ‘niet bekend’, en het tijdstip waarop het weer in gebruik wordt genomen: ‘niet bekend’. Mauritskade 98: ‘Kantoorfunctie; op zoek naar nieuwe huurder, weer in gebruik: niet bekend.’

Mulder wil dat de gemeente maatregelen treft om haar leegstaande kantoren om te bouwen tot woningen. Dat gebeurt al met commerciële panden, onder meer door het bevorderen van het wijzigen van bestemmingsplannen.

Het is bovendien sinds kort ook goed mogelijk, stelt Mulder, kantoren tijdelijk om te bouwen. “In andere steden gebeurt het al. Kantoren worden met investeringen voor een jaar of vijf geschikt gemaakt als huis voor studenten.”

‘Dit is bedenkelijk, want de gemeente heeft een voorbeeldfunctie’

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Lege kantoren, Politiek

IJburg 2? Daarom!

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Politiek

Kluskantoor! Programma 17 juli

Op dinsdag 17 juli om 20.00u ontvangt de PvdA u graag om te spreken over de mogelijkheden voor kluskantoren: u koopt een stuk kantoor, bijvoorbeeld samen met vrienden een verdieping. Met enkele recente vastgoed deals staan inmiddels sommige panden in Amsterdam voor minder dan 500 euro per m² in de boeken. Dan koopt u dus 100 m² voor een halve ton. Moet u nog wel verbouwen. Zie ook mijn artikel in Parool hierover:

Volgende week dinsdag kunt u in gesprek met enkele deskundigen van de Amsterdamse woningmarkt en investeringsmaatschappij uni invest. Vanaf 20u bent u welkom op Heathrowstraat 5, een leeg kantoor op sloterdijk in eigendom van uni invest.

Sprekers op deze avond:

Pieter roozenboom, algemeen directeur uni invest
Paul oudeman, kantorenloods gemeente Amsterdam, koppelt vraag en aanbod op kantorenmarkt
Menno Kooistra, architect, leegstand van zaken
Bas rijlaarsdam, Drs makelaars, vertelt over Amsterdamse kantoren markt: waar zitten de potentiële kluskantoren en hoe koop je een kantoor?
Jelk kruk, architect, Cpo aanjaagteam, ‘Nederland bouwt zelf’,  http://www.marketmatchers.nl, verteltover zijn ervaringen met collectief particulier opdrachtgeverschap
Hein de haan, architect, urban resort , vertelt over zijn ervaringen met het ombouwen van het acta gebouw tot woningen en het Amstel 3 gebied

Maar bovenal: u als potentiële bewoners vertelt over uw woonwensen en gaat hierover in gesprek hoe u die kunt realiseren.

2 reacties

Opgeslagen onder Lege kantoren, Politiek

Kluskantoren

PERSBERICHT

Revolutie in creëren woonruimte; regels worden vereenvoudigd

PVDA START KLUSKANTOREN-TOUR

De prijzen van leegstaande kantoorruimte dalen zo sterk dat voor weinig geld vele vierkante meters gekocht kunnen worden en omgebouwd tot woningen. Hoge hypotheken zijn niet nodig. Dit maakt appartementen beschikbaar voor starters. Om de mogelijkheden in kaart te brengen lanceert raadslid Michiel Mulder op 17 juli a.s. de ‘Kluskantoren’-tour met bemiddelaars, vastgoedeigenaren en een aantal geïnteresseerde potentiële kopers die de PvdA benaderden.

Vastgoedinvesteerders schrijven dezer dagen door opeenvolgende economische crises de waarde van kantoorgebouwen fors af. De prijzen per vierkante meter worden hierdoor ook in Amsterdam zo laag dat weinig hoeft te worden betaald voor de meters zelf, en er voor starters financiële ruimte ontstaat om de kantoorruimte bewoonbaar te maken.

Momenteel zijn er nauwelijks mogelijkheden voor eigenaren van kantoorpanden en particulieren om met elkaar in contact te komen over de mogelijkheden tot ombouw van een kantoorpand naar een particuliere koopwoning. Dat kan anders.

“We hebben de kans op een revolutie. De laatste transacties op de kantorenmarkt waren voor prijzen van minder dan €500 per vierkante meter, dit is minder dan de laagste grondprijs in Amsterdam. Voor mensen die nu niet iets vinden op de Amsterdamse woningmarkt biedt dit fantastische mogelijkheden. Jongeren kunnen met deze prijzen 50 vierkante meter kopen voor € 25.000, een bruto maandlast van 140 euro. Maar de gemiddelde studentenkamer kost inmiddels € 400 per maand, zo werd onlangs bekend. Je moet nog wel flink verbouwen, maar dat doe je samen met je vrienden”, aldus Michiel Mulder.

Regelgeving vereenvoudigen
De gemeente Amsterdam heeft op initiatief van de PvdA de regelgeving rond het omzetten van kantoorruimte naar woonruimte makkelijker gemaakt. Als er belemmerende regels zijn bij een pand, zoals het bestemmingsplan, die in de weg lopen als particulieren een stuk kantoor willen kopen om te wonen, zal de PvdA in de gemeenteraad voorstellen deze regels aan te passen.

Michiel Mulder wil samen met onder andere Pieter Roozenboom, algemeen directeur van vastgoedinvesteringsfonds Uni Investlaten zien wat de mogelijkheden zijn en voorstellen doen aan de potentiële kopers. Ook zullen makelaars, taxateurs en architecten aanwezig zijn, evenals Paul Oldeman, kantorenloods van de gemeente Amsterdam. U bent op 17 juli vanaf 20:00 uur a.s. van harte welkom aan de Heathrowlaan 3, vlakbij station Sloterdijk

2 reacties

Opgeslagen onder Lege kantoren, Politiek