Maandelijks archief: juli 2011

Werkbezoek: van de Blauwe Stad naar Delfzijl

Een vakantie leent zich altijd nog het beste voor een werkbezoek.

Vandaar dat ik eens om de hoek ben gaan kijken. Volgens burgemeester Van der Laan moet de hoofdstad zich de krimpproblematiek van de regio’s in de uithoeken van ons land wat meer aantrekken. Een mooie eerste stap is dan om daar eens te gaan kijken. De foto’s vindt u hieronder.

En zo geschiedde.

Als eerste ging ik naar ‘De Blauwe Stad’. Het ambitieuze woningbouwproject in ‘Oldambt’, de streek in Oost-Groningen die vroeger bekend stond als ‘De Graanrepubliek’. Hierover is een mooi boek geschreven door Frank Westerman. De herenboeren waren rijk en hebben steeds meer land ingepolderd, als verovering op ‘De Dollard’ het water dat Nederland van Duitsland schijnt, een uitloper van de Eems. Landarbeiders zonder land, veelal communisten bewerkten in vroeger tijd het land, maar door de verdergaande mechanisatie en schaalvergroting werden zij steeds meer overbodig en hiermee werkeloos. Na de oorlog hadden de communisten veel succes in de gemeenteraad, waardoor de koningin nog tijdelijk de gemeenteraad ontbonden had, in verband met de koude oorlog. Toen ze weer terugkeerden als gemeentelijke politici voerden ze een vergaande vorm van sociale zekerheid door die sterk lijkt op wat later de ‘bijzondere bijstand’ is gaan heten. Als je bril stuk ging, kreeg je van de gemeente een nieuwe bril, enz.

In 1989 kwam er een ander plan om de werkloosheid te bestrijden: het inpolderen van het land. Vroeger veroverd op de Dollard, was het niet zo gek dat er de nodige aarzeling was bij de lokale bevolking. Het plan kwam van een gemeenteraadslid en een architect.

Uiteindelijk is het uitgemond in een plan dat daadwerkelijk uitgevoerd is, deels onder druk van de provinciale overheid waar Marc Calon een trekkende rol in speelde, maar ook in de gemeentelijke politiek heeft bijvoorbeeld de lokale communistenleider en wethouder Koert Stek zich erachter geschaard.

800 hectare landbouwgrond werd onder water gezet tussen de kernen Winschoten, Beerta en Finsterwolde. De meren moesten zorgen voor recreatie en de verkoop van vrije kavels waarin ook modale inkomens een mooie woning voor zichzelf konden laten bouwen moest onder andere de Randstedeling naar het noorden trekken.

Is dit gelukt?

Niet zoals het verwacht werd: van de beoogde 1.400 kavels zijn er nog maar 200 verkocht. Ook voor de crisis was de verkoop met 50 woningen per jaar al niet wat er van verwacht werd. Deze verwachtingen waren echter gebaseerd op krakkemikkig marktonderzoek naar de daadwerkelijke behoefte, zo concludeerde eerder de Groningse rekenkamer.

Dat de verwachtingen te hoog waren, is zonneklaar. Maar het is maar de vraag of het project als zodanig mislukt is, zoals sommigen wel beweren. In het projectbureau waar ik mijn licht op stak vertelde men dat 40% van de bewoners van de Blauwe Stad uit de Randstad kwam. Dat is opvallend veel! Er is zelfs iemand die gaat elke dag met zijn eigen sportvliegtuigje naar zijn werk in het zuiden des lands. Er is inmiddels voor 150 mensen werkgelegenheid bijgekomen: in de omgeving nemen Bed & Breakfast gelegenheden in aantal toe en ook de dorpskernen van de omliggende dorpen worden opgeknapt. Ook  heel aardig: een aantal boeren heeft in een privaat initiatief een natuurgebied gemaakt van een aantal weilanden. Ook hier kun je reuzachtige kavels kopen van wel 1.000 m2. De omvang van de overige kavels viel mij persoonlijk nogal tegen overigens. Zoals je ziet zijn er zonder meer prachtige locaties met vrij uitzicht over het water, maar de woningen staan toch relatief dicht bij elkaar, in elk geval zo dicht bij elkaar dat je nog steeds rekening met je buren moet houden, terwijl dat wellicht nog een overweging zou kunnen zijn naar het noorden te trekken. Andere kavels, in gebieden waar nog weinig verkocht is, kennen juist het omgekeerde. Inderdaad geen buren op enkele tientallen meter afstand, maar daar is de leegte je buurman. Want feitelijk is het braakliggend terrein, kavels wachtend op een koper, geen gezellig park. Anonieme weidsheid, niemandsland. Maar zonder meer: zeer mooie huizen, in een prijs-kwaliteit verhouding die men vermoedelijk nergens anders ziet in het land. Onwaarschijnlijk ruime en kwalitatief zeer goede woningen, precies naar de smaak zoals je het zelf wilt, en dat ook voor mensen met modale inkomens. Als de crisis over is en het oude verkooptempo terugkomt, kan De Blauwe Stad zomaar in vier jaar verdubbelen, wat de dynamiek uiteraard doet toenemen.

De verwachtingen waren natuurlijk niet realistisch, maar een verkoop van 50 woningen per jaar in een niet-crisis tijd is helemaal niet slecht voor een woningbouwproject in deze regio. De vraag is natuurlijk wat de bewoners aan leegstand achterlaten. Afgaande op de track record tot nu toe, waarbij bijna de helft van de bewoners uit de Randstad komt, gaat het dus om zo’n 30 woningen per jaar extra die leegkomen in de bestaande voorraad in de regio. Daarnaast het meer: dat haalt het wellicht niet bij de prachtige authentieke Friese meren, maar is op een zonnige dag vermoedelijk toch een leuke pleisterplaats voor een boottochtje, pootje baden aan het strand en een ijsje (een Rotterdammer verkoopt er ambachtelijk ijs).

(zie hieronder voor vervolg van deze odyssee)

De Blauwe Stad:

En wat is eigenlijk het alternatief?

Als je een stuk verder naar het Noorden doorrijd zie je hoe het eruit zag in Oldambt voor de Blauwe Stad. Graanvelden tot waar het oog reikt. Af en toe een boerderij. Verder is er niets. Je hebt het gevoel alsof je naar het eind van de wereld rijdt. En als je daar dan aankomt, de dijk van De Dollard overstapt, dan blijkt het ook echt het einde van de wereld te zijn: een verre leegte, grijs water, een lege dijk, nergens een strandje, nergens mensen: het grote niets.

Tussen De Blauwe Stad en de dijk met De Dollard ligt het kleine dorpje Ganzedijk. Ooit stelde een provinciaal bestuurder voor het hele dorp maar van de kaart te vegen. Dat is niet gebeurd (de politica in kwestie is inmiddels wel van de politieke kaart geveegd). Het viel mij eerlijk gezegd mee hoeveel woningen er leeg stonden.

Heel opvallend: al deze dorpjes in deze omgeving bestaan uit een kern van de oude lintbebouwing, bestaande uit mooie vrijstaande huizen. In eerste impressie verschillen die niet zo gek veel van de woningen in De Blauwe Stad. Zo bezien bekroop mij het gevoel dat er feitelijk een woningbouwaanbod wordt bijgebouwd in de regio dat er al is. Het probleem zit ‘m ook niet zozeer in dit aanbod van kwalitatief goede woningen in een rustiek dorp. Rond deze kernen treft met een blokje aan van eenvoudig opgetrokken kleine woningen van rode baksteen. Niet zelden sociale huurwoningen, vermoedelijk.

Dit zijn ook de woningen die leegstaan, dichtgespijkerd, of reeds gesloopt zijn. In het laatste geval resteert een wat troosteloos grasveldje naast een nog bewoont huis. De vraag doet zich gelden waarom daar niet meer van gemaakt wordt: een aantrekkelijk speelveldje voor de kinderen, een mooi parkje.

In het algemeen valt trouwens op dat de krimpproblematiek als zodanig zich eigenlijk maar op kleine schaal voordoet. Hier en daar staat een woning leeg, maar het is niet zo dat er geweldig uitgestrekte wijken met allemaal lege panden te vinden zijn in deze contreien. Zo bezien zou een aanpak van de gevolgen van krimp niet heel ingewikkeld en goed uitvoerbaar moeten zijn.

Dan rij je verder, door de graanvelden, langs De Dollard, weer weg van het einde van de wereld, richting Delfzijl. Nu ben ik op deze tocht erin bevestigd dat ik echt een stadsjongen ben. Andere komen misschien tot rust in deze leegte, vinden het fijn, prettig, mooi. Ik vind het beklemmend. Ik kan er niet tegen. Ik hou van rumoer, van kroegjes op de hoek, van mensen op straat.

Je kunt je dus voorstellen in welke gemoedstoestand ik de weg naar Delfzijl insloeg. En dan wordt het pas echt akelig.

(zie verder)

Ganzedijk:

Daar doemt de eerste chemische fabriek op (zie foto). Zeer surrealistisch, als de Tafelberg uit een verder leeg landschap.

Maar er komen er meer en dan zit je midden in een industriegebied. Dat kan natuurlijk, dat is goed voor de werkgelegenheid en het gaat met Delfzijl economisch recent juist weer wat beter, onder andere door vestiging van het datahouse van Google daar (er zit een groot internetknooppunt in Delfzijl) en recente havenontwikkelingen rond duurzame energie.

Als je dan het stadje zelf inrijdt, wordt je echter direct geconfronteerd met de grootste stedenbouwkundige ramp van het Noordelijk halfrond. Heel nauwe straatjes, met hier en daar best mooie huizen (maar: in te nauwe straatjes…) maar afgewisseld met gigantische appartementencomplexen, kwalitatief veel en veel slechter dan wat in Amsterdam de afgelopen jaren reeds rijp werd gevonden voor de sloopkogel. Het stadje heeft geen hart, geen ziel, het zit onlogisch in elkaar en het is er niet gezellig. Bij het hotel tegenover het station hangen alle kamersleutels nog aan de wand: welgeteld nul gasten en voor zessen kan men er nog geen tosti krijgen. Er is overigens wel een museum in Delfzijl, dat aangeprezen wordt om zijn schelpencollectie.

Dan resteert slecht 1 richting: Amsterdam.

Thuisgekomen, hervond ik de rust.

Tussen Ganzedijk en Delfzijl:

In Delfzijl:

1 reactie

Opgeslagen onder Persoonlijk

Inkijkexemplaar!

Vrij uniek: u kunt nu de eerste pagina’s van mijn roman alvast lezen op bol.com in het zogenaamde ‘inkijkexemplaar’.

Klik hier.

Bovendien is de site van mijn uitgeverij ingrijpend vernieuwd.

Neem eens een kijkje!

 

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Roman

Boektrailer van mijn roman online!

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Roman

Erfpacht!

Vorige week organiseerden wij als PvdA Ansterdam een groot debat over erfpacht. Te gast waren in het panel Daniel van der Ree (gemeenteraad, VVD) Ed Groot (Tweede Kamer, PvdA) en Jacques Kwak (Colliers, erfpacht-expert). Geleid door Ton Damen (Parool redactie)

Het was een levendig debat waar ook veel tegenstanders van erfpacht aanwezig waren zodat zowel de voors en tegens goed aan bod kwamen. Ik mocht het debat afsluiten en dat deed ik door de volgende noties te betogen:

Waarom is de PvdA voor erfpacht?

Erfpacht is een middel om de toevallige stijging van grondwaarde ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Dit is onder andere een verdelingskwestie: huurders moeten elk jaar meer huur betalen (inflatiecorrectie), kopers zien de waarde van hun huis juist stijgen.

Los van de verdelingskwestie, is grond een goede, economische efficienten eerlijke basis als grondslag voor belastingen. De eerste economen (de fysiocraten rond de franse arts Quesnay) wezen daar reeds op en onlangs schaarde het CPB onder leiding van Coen Teulings onder hen in hun publicatie Stad en Land.

Hoewel minder urgent dan in de tijd van invoering door de liberaal Treub, blijft erfpacht een goed middel in ons ruimetelijk ordenings-beleid. In erfpachtcontracten kan men vaak meer regelen dan in bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld als het gaat om het beschermen van kwetsbare winkels in de 9 straatjes en vergelijkbare buurten is erfpacht een goed middel om te komen tot een goeie branchering en hiermee winkelstraten vitaal te houden. Ook voor andere RO-doeleinden blijkt erfpacht zeer effectief. Zo blijkt het in de praktijk een veel werkbaarder alternatief voor het opstellen van een exploitatieplan dat volgens nieuwe wet ruimtelijke ordening verplicht is bij grondexploitaties dat bedoeld is als een middel om investeringen in een gebied te verhalen op degenen die daarvan profiteren, maar in de praktijk zeer ingewikkeld werkt, i.t.t. het erfpachtstelsel.

Doordat de waardestijging ten goede komt aan de gemeenschap stelt het ons in staat de stad ‘bij te houden’ en verder uit te bouwen. Zo was de stedelijke vernieuwing in de westelijke tuinsteden nooit mogelijk geweest zonder de erfpachtinkomsten. Dit houdt de stad leefbaar en daar profiteren uiteindelijk alle Amsterdammers, ook degenen die relatief veel erfpacht betalen, aan mee.

Zijn er dan geen nadelen?

Natuurlijk wel en dat is ook de reden dat we dit debat georganiseerd hebben. Wat dat betreft voldeed het aan de verwachtingen.

Zo zijn er de canonverhogingen na het einde van een erfpacht tijdvak. Deze kunnen soms aanzienlijk zijn, en soms ook terecht komen bij mensen die helemaal niet zo’n hoog inkomen zijn, als zij bv. al heel lang in een huis wonen dat heel fors in waarde is gestegen.

Hier is echter een subsidieregeling voor in het leven geroepen door de gemeente. Deze is vrij ruim: zelfs met een inkomen van 50.000 euro kan hier nog een beroep op gedaan worden.

In de praktijk blijkt dat echter nauwelijks te gebeuren. Vorig jaar is de regeling maar 2 keer gebruikt. Ik zal de komende tijd gebruiken om cases van schrijnende gevallen die ons zijn aangedragen te bekijken en me te verdiepen waarom de subsidieregeling daarvoor geen oplossing biedt.

Daarnaast is er de ingewikkeldheid. Het is soms moeilijk voor mensen om inzichtelijk te krijgen hoeveel ze precies kwijt zijn in de toekomst en hoe dit berekend wordt. Communicatie is heel belangrijk bij een regeling als erfpacht. Ik vind dat de rekensystematiek transparant en communiceerbaar moet zijn en ook daar zal ik mij de komende tijd voor inzetten om te kijken of daar verbeteringen mogelijk zijn.

Een ander bezwaar dat genoemd werd was het feit dat, als erfpacht dan bedoeld is om waardestijging eerlijk te verdelen, dit nog steeds oneerlijk is als maar een deel van de stad erfpacht betaald en een deel van de stad, waar op eigen grond is gebouwd, niet. De eerste conclusie is natuurlijk dat het erfpacht systeem te laat is ingevoerd: het was uiteraard beter geweest als in de hele stad de grond in erfpacht was uitgegeven. Wat ons betreft bieden wij de eigenaren van huizen op eigen grond aan de grond van hun te kopen en deze in erfpacht uit te geven. Het is niet ondenkbaar dat mensen daartoe bereid zijn: zij krijgen een flink bedrag op hun bankrekening, terwijl hun erfpacht betalingen uitgesmeerd zijn naar de toekomst toe.

3 reacties

Opgeslagen onder Politiek