Categorie archief: Economie

Het schuldfetisjisme van de televisie-economen

Economen vechten in de media de vorige oorlog uit. Terwijl Amsterdam voor acute problemen staat verliezen zij zich ook in deze krant in academische discussies die echte oplossingen voor de woningmarktproblemen waar Amsterdammers nu mee te maken krijgen verder weg brengen.

De televisie-economen trekken in deze krant van leer tegen ons idee om een Amsterdamse hypotheekbank op te richten. Ewald Engelen noemt mij een ‘kredietpusher’ (Parool, 30 maart) en Hans de Geus spreekt van de huizenmarkt als ‘tumor die steeds meer levenssap aan het lichaam onttrekt’ (Parool,  21 februari). Hun remedie: schulden afbouwen, huizen- en grondprijzen laten zakken.

Ik heb nieuws voor ze: ze worden op hun wenken bedient. Met de nieuwe leen- en hypotheekrenteregels gaan mensen meer aflossen op hun hypotheek. Overigens deden we dat al, maar door de systematiek van de ‘spaarhypotheek’ zag je dat terug in de besparingen, niet in de schuldadministratie. De huizenprijzen zijn in Amsterdam al 15-20% gedaald, de grondprijzen zullen dit jaar in sommige gebieden met meer dan 15% dalen.

Maar daarmee is de crisis nog niet voorbij en kunnen Amsterdammers nog steeds niet vrij kiezen tussen koop en huur. Dit komt omdat banken terughoudend zijn met hypotheekverschaffing. Hierover organiseerden wij afgelopen donderdag een debat en alle deskundigen waren het over de analyse eens: dit komt niet door het kredietrisico (het risico dat particulieren hun hypotheekrente niet betalen), maar door het liquiditeitsrisico van banken: de vrees van de kapitaalverschaffers dat zij hun geld niet terugkrijgen als zij het aan een Nederlandse bank uitlenen. Dit risico heeft dus niets met de woningmarkt of de hypotheken te maken, maar alles met de wijze waarop banken zijn gefinancierd. Dit essentiële element snappen de tv-economen niet, of ze willen het niet snappen. Wat er aan de achterkant (verschaffing van vermogen aan banken) niet bijkomt, kan er ook aan de voorkant (kredietverschaffing aan consumenten) niet uit.

De enige oplossing is om de kapitaalmarkt direct aan de hypotheek te koppelen: een hypotheekbank op Deense model geschoeid. Zo’n hypotheekbank is niet belast met de problemen uit het verleden, zoals de huidige banken.

Mensen die een dergelijke oplossing voorstellen wegzetten als ‘kredietpusher’ zoals de financieel-geograaf Ewald Engelen doet is het ontkennen van het feit dat de weg omhoog alleen gevonden wordt als kredietverlening weer normaliseert. Blijkbaar heeft hij meer verstand van geografie dan van financiën. Het is niet slecht dat mensen geld lenen en dat anderen dit uitlenen, maar een essentieel onderdeel van ons normaal economisch functioneren.

De eenzijdige fixatie op schulden is ook onterecht. Dit blijkt uit cijfers die niet zo vaak langskomen op televisie. De spaargelden die we op de bank aanhouden zijn de afgelopen 10 jaar verdubbeld naar ruim 330 miljard euro. Daarnaast hebben we ruim 1,1 biljoen euro gespaard voor ons pensioen, ruim 180% van ons bruto binnenlands product. Dit is veel meer dan enig ander Europees land. De besparingen in Nederland zijn bovendien sinds de crisis harder gestegen dan de hypotheekschuld. Hoewel veel huishoudens ‘onder water staan’ (de waarde van hun huis is momenteel lager dan de uitstaande hypotheekschuld) bedraagt de totale waarde van de onroerende goederen in Nederland het dubbele van de totale hypotheekschulden. De schulden die we hebben betalen we keurig af: de wanbetalingen op hypotheken zijn het laagste van heel Europa. Totaal bedraagt ons spaarsaldo 26% van ons BBP. Hiermee is dit het hoogste van de hele westerse wereld, op Zwitserland (banktoerisme) en Noorwegen (gas) na. (Bron: CBS, OECD).

De vraag is hoeveel crisis de schuldfetisjisten als Engelen en De Geus nodig hebben om bevredigd te zijn. De crisis duurt nu 5 jaar, we zijn 3 recessies verder. De grootste economische schade wordt inmiddels aangericht door de crisis zelf: mensen verliezen hun baan, als ze langer thuis zitten verliezen ze ook hun capaciteiten en verliest onze economie haar concurrentiekracht. Normalisering van de woningmarkt is juist nodig voor herstel: als mensen in vrijheid kunnen kiezen tussen koop en huur en het aanbod van woningen de vraag kan volgen zonder belemmeringen van bankbalansen versterkt dit de concurrentiekracht van stedelijke economische regio’s.

In de ons omliggende landen is de weg omhoog al gevonden: zowel economische groei als huizenprijzen stijgen weer. Ook in de jaren dertig was Nederland het laatste land van de Westerse wereld dat uit de crisis kwam, door het calvinistisch vasthouden aan de ‘harde’ gulden en scherpe overheidsbezuinigingen. Stom, zeggen we nu.

Generaties na ons zullen even hard oordelen over de wijze waarop de crisis in Nederland nu doorziekt, met speciale aandacht voor de rol die de tv-economen in het maatschappelijk debat innamen.

Michiel Mulder

Econoom en gemeenteraadslid PvdA

Advertenties

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Economie

Hypotheekbank volgens Deens model blijft nodig

Mijn artikel in Parool vandaag:

 

 

Het deze week gepresenteerde plan om pensioenfondsen te laten investeren in hypotheken is goed nieuws voor de banken. Maar het lost het probleem niet op van de mensen die wel een hypotheek kunnen betalen, maar niet krijgen.  Zeker in de hoog geprijsde huizenmarkten zoals in Amsterdam en Utrecht is dat het geval. Daarom blijft een eigen hypotheekfonds- of bank in de stad broodnodig, schrijft het Amsterdamse PvdA-raadslid Michiel Mulder.

 

Deze week presenteerde voormalig thesauriër-generaal en bestuurslid van NIBC-bank Kees van Dijkhuizen een plan om de hypotheekmarkt vlot te trekken. Het plan van Van Dijkhuizen speelt geld vrij voor banken. Banken zullen waarde van hun hypotheekportefeuilles met Nationale Hypotheekgarantie (NHG, tot €265.000 vanaf 2014) bundelen als financiële effecten en die overdragen aan een nieuw op te richten instelling. Pensioenfondsen financieren die nieuwe instelling, met staatsgarantie.

 

Dit is geen oplossing voor het hypotheekprobleem. Het enige dat verandert is dat banken goedkoop geld aantrekken. Er is geen enkele garantie dat zij ook meer hypotheken gaan verstrekken of lagere hypotheekrente vragen. Sterker, de wet financieel toezicht verbiedt hen de keuzes die zij maken aan de linkerzijde van hun balans (verstrekte kredieten, onder ander hypotheken) te laten bepalen door wat er op de rechterzijde van hun balans (eigen vermogen, geleend geld) gebeurt. Op basis van de huidige situatie en de onderlinge afspraken tussen banken (Basel III akkoord) is het veel aannemelijker dat met de gecreëerde ruimte de banken hun reserves aanvullen. Het rentevoordeel dat banken nu hebben bij de Europese Centrale Bank geven zij ook niet door aan de consument. Het oude business model van banken (zelf lenen tegen korte looptijd, uitlenen met een lange looptijd, winst) is failliet.

 

Wat banken wel van plan zijn bleek zonneklaar uit de woorden van Gerrit Zalm

van staatsbank ABN Amro. Die zei bij de presentatie van de jaarcijfers op 1 maart dat de bank de facto de hypotheekverstrekking stop zet ten bate van investeringen in het buitenland. Ook als de economie weer aantrekt, gaan zij niet meer hypotheken verstrekken.

 

Voor zover het plan van Van Dijkhuizen bijdraagt aan een oplossing, is dit slechts voor een deel van de woningkopers. In populaire steden als Amsterdam en Utrecht liggen de prijzen boven de NHG-grens van €265.000. De duizenden woningzoekenden en de duizenden met een onverkoopbaar huis blijven dus in de penarie. De gevolgen zijn groot. De woningmarkt blijft in het slop. Deze krant gaf afgelopen zaterdag nog een helder overzicht wat dit betekent voor de financiën van gemeenten: afnemende grondopbrengsten en grote tekorten. En zo sleuren we elkaar een neerwaartse spiraal in.

 

Daarom willen wij in Amsterdam een hypotheekfonds of -bank oprichten. Deze financiële entiteit verstrekt hypotheken en trekt, naar Deens model, obligatieleningen aan ter financiering van deze hypotheken. De looptijd van beide (hypotheek en obligatielening) is exact aan elkaar gelijk zodat het risico van herfinanciering (nieuwe leningen aantrekken terwijl de verplichtingen nog lopen) niet optreedt: het kernprobleem waar de traditionele banken nu tegenaan lopen. Als de gemeente risicodragend meeinvesteert ontstaat een interessant financieringsmodel zodat huizenkopers daadwerkelijk een hypotheek kunnen krijgen.

 

Zijn er dan niet teveel risico’s op de huizenmarkt en is er geen ‘overkreditering’? Voor de crisis stond de Nederlandse woningmarkt er goed voor. Er was niet speculatief gebouwd zoals in Spanje en Ierland, mensen leenden niet veel tegen variabele rente die ze niet meer konden betalen toen deze steeg, zoals in de Verenigde Staten. Nederlanders de laatste twee decennia meer aan wonen gaan uitgeven, maar dit is een reflectie van veranderende voorkeuren bij gestegen welvaartsniveau. De uitgaven aan brood en melk drukken relatief minder hard op het budget. Maar ook met deze stijging geven bewoners van koopwoningen een veel minder groot deel van hun inkomen uit aan woonlasten dan huurders.  Volgens de huidige leennormen mag je met een modaal inkomen 600 euro besteden aan een annuitaire lening. Dit is minder dan de grens voor sociale huur, die op 650 euro ligt.

 

De hypotheekrente in Nederland is het hoogste van heel Europa, maar de wanbetalingen het laagste. Zelfs in het degelijke Duitsland ligt het percentage woningbezitters met een betalingsachterstand van drie maanden vier keer zo hoog als in Nederland. De crisis in Nederland vond dan ook zijn oorzaak in het financiële systeem, niet in de woningmarkt. Deze crisis in het financiële systeem sijpelt inmiddels naar de woningmarkt, via de banken die weigeren voldoende hypotheken te verstrekken.

 

De risico’s voor gemeenten van deelnemen aan een nieuwe hypotheekbank of -fonds zijn overzichtelijk. Met het verschaffen van 30 miljoen eigen vermogen kan voor 600 miljoen euro aan hypotheken verstrekt worden. Deze 30 miljoen is het maximale risico en tevens het bedrag dat de gemeente Amsterdam nu jaarlijks kwijt is aan rentebetalingen over geïnvesteerd vermogen in grondontwikkeling, waar geen inkomsten tegenover staan omdat de grondverkoop stokt.

 

Kees van Dijkhuizen helpt vooral de banken aan goedkope financiering, niet de huizenkopers en al helemaal niet boven de NHG-grens. Willen we de zaak écht weer aan het draaien krijgen, dan zijn op de steden toegespitste maatregelen nodig. Te beginnen met een Amsterdamse hypotheekfonds of -bank.

 

Michiel Mulder

Raadslid PvdA Amsterdam

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Economie, Politiek

Het grote hypotheekdebat!

Aanstaande donderdag 28 maart om 20.00 uur organiseert de PvdA Amsterdam het grote hypotheekdebat in Pakhuis de Zwijger (Piet Heinkade 179). Eerder stelden wij voor de hypotheekmarkt los te trekken op drie verschillende manieren:
– Startersleningen
– De doorstroomlening
– Een Amsterdamse hypotheekbank

De woningmarkt moet namelijk weer gaan lopen om onze economie vitaal te houden, en hiervoor moeten we de hypotheekmarkt weer op gang krijgen.

Voor de analyse van de problemen, de oplossingen en de politieke meningen hebben we een heel aantal interessante gasten, waarmee u als bezoeker van het debat in gesprek kunt. Het debat wordt geleid door Tim van Lieshout.

Panel 1: analyse van het probleem
Eefje Voogd, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam
Maarten de Boer, oprichter nieuwe woningcorporatie 4 winden
Johannes Hers, onderzoeker Centraal Planbureau, auteur rapport hypotheekmarkt
Ronald Tiemessen, hypotheekshop

Panel 2: oplossingen
Paul Wessels, Blauwtrust (verhuislening)
Peter van der Berg, adviseur (voorstander Canadese model)
Remco Polman, Solid Mortgages (voorstander Deense model)

Panel 3: politiek
Emile Jaensch (VVD), stadsdeelbestuurder Zuidoost
Tamira Combrinc (GroenLinks), lid gemeenteraad
Ivar Manuel (D66), lid gemeenteraad
Michiel Mulder (PvdA), lid gemeenteraad

2 reacties

Opgeslagen onder Economie, Politiek

Vandaag advertentie in Parool

Dat is nog eens een geweldige windkracht 10 in de rug voor ons hypotheekplan.

(klik om te vergroten)

 

mva2

Een reactie plaatsen

2 maart 2013 · 5:53 pm

Hypotheken!

Inmiddels hebben wij als fractie een notitie vastgesteld over het vlottrekken van de hypotheekverstrekking in Amsterdam! Zie hier.

Maar u wist het natuurlijk allemaal al.

Klik hier voor debat in Pauw en Witteman.

Parool:

Afbeelding

Afbeelding

Afbeelding

Afbeelding

Volkskrant:

IMG_0004_NEWNRC:

IMG_0005_NEW

 

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Economie, Politiek

Kluskantoren!

Het gaat goed met de kluskantoren. Ook wonen in een leeg kantoor? Meld je hier aan.

Binnenkort volgen weer bezoeken aan lege kantoren die potentieel omgebouwd kunnen worden naar woningen. In de volgende nieuwsbrief vindt je alle informatie!

Intussen hebben we ook in de raad niet stil gezeten. Er zijn twee moties raadsbreed aanvaard (zie onder).

De eerste vraagt om kluswoningen in lege gemeentepanden. Wethouder Van Poelgeest heeft bij de volgende kavelmarkt toegezegd 5 panden in de verkoop te doen, die je in een groepje kan kopen.

De tweede motie voorziet in haalbaarheidsstudies voor commerciele panden, waar vraag en aanbod elkaar vinden. Dit kan net het zetje zijn om serieus te kijken of het project kansrijk is en of het dus gaat lukken.

Kortom, klussen maar!

Kijk ook eens op www.kluskantoor.com

 

Onderwerp
 
Motie van het raadslid Mulder aangaande kluswoningen in gemeentepanden

 

 

Aan de gemeenteraad
 
Ondergetekenden heeft de eer voor te stellen:
 
De raad,
 

Overwegende dat:

 

–        er 120 panden van de gemeente leegstaan volgens de opgave van het college van b&w

–        dat volgens deze opgave voor 20 panden geen plannen zijn

–        dat er veel groepen Amsterdammers zijn die samen een leeg pand willen kopen en verbouwen tot kluswoning

–        dat de gemeente Rotterdam lege panden in de verkoop doet als kluswoning

–        dat de gemeente Den Haag in vergevorderd stadium is om het gebouw “De Binckhorst”, in delen te verkopen aan particulieren als kluswoning, waarbij particulieren hierbij zelf het aantal te kopen vierkante meters aangeven in verschillende prijsklassen

–        dat groepen Amsterdammers die samen een pand willen kopen bij een openbare veiling minder makkelijk slagen dan grote commerciële partijen, aangezien de voorbereidingstijd voor aankoop langer is

–        dat de gemeente graag het bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap wil bevorderen

 

 

Verzoekt het college van burgemeester en wethouders:
 
–        in overleg met de stadsdelen een aantal leegstaande of leegkomende gemeentepanden te selecteren en te verkopen aan Amsterdammers die in een groep het pand willen ombouwen tot kluswoningen

–        indien nodig een voorstel tot vestiging van een woonbestemming voor te bereiden

 

 

De leden van de gemeenteraad,
 
M. Mulder (PvdA)

 

 

 

Onderwerp
 
Motie van het raadslid Mulder over kluswoningen in kantoren

 

 

 

 

Aan de gemeenteraad
 
Ondergetekenden heeft de eer voor te stellen:
 
De raad,
 

Gehoord de discussie over de begroting;

 

Overwegende dat:

 

–        er in Amsterdam 1,3 miljoen vierkante meter kantoren leegstaan

–        er volgens de opgave van de wethouder 220 gemeentelijke panden leegstaan

–        er veel behoefte is aan betaalbare woonruimte

–        er Amsterdammers zijn die zelf een kantoorruimte willen kopen in een groepje en zelf verbouwen tot woonruimte op CPO-basis (collectief particulier opdrachtgeverschap)

–        de gemeente graag particulier opdrachtgeverschap wil stimuleren

–        de gemeente Rotterdam lege onderwijsgebouwen aanbiedt aan particulieren als kluswoning

–        voor transformatie van kantoorruimte 2 miljoen euro is gereserveerd in 2013 (p. 198)

 

 

 

 

Verzoekt het college van burgemeester en wethouders:
 
–        Binnen het budget voor kantoortransformatie de haalbaarheid van transformatie van lege kantoren naar kluswoningen te onderzoeken voor concrete panden, zowel in eigendom van commerciële partijen als gemeentelijke panden.

 

 

 

De leden van de gemeenteraad,
 
 

M. Mulder (PvdA)

 

Een reactie plaatsen

Opgeslagen onder Economie, Lege kantoren, Politiek

Ingezonden stuk Parool

(klik om te vergroten)

Afbeelding

Groot nieuws: kantoorruimte wordt voor ramsjprijzen van de hand gedaan! Daardoor wordt het mogelijk voor starters op de woningmarkt goedkoop veel ruimte te kopen en zelf te verbouwen.
Deze week kwamen er enkele opvallende berichten uit de vastgoedsector, die daarbuiten tot op heden door niemand zijn opgemerkt, maar wel verstrekkende gevolgen hebben voor de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam. Een aantal vastgoedfondsen kan niet meer aan haar verplichtingen voldoen en een groot deel van de investeerders zien hun geld niet terug. Hierdoor komen Amsterdamse kantoren tegen bodemprijzen op de markt. Dit biedt kansen voor het ombouwen van deze kantoren naar woningen, hotels, voorzieningen. Jarenlang gebeurde dit namelijk niet of mondjesmaat omdat beleggers wachtten op de gouden huurder en het liever leeg lieten staan tegen hoge boekwaardes op de balans, zodat men hun verlies niet hoefde te nemen. Deze hoge boekwaardes van vaak meer dan € 1.500 per m2 zorgden ervoor dat transformatie naar andere functies onvoldoende rendabel was en niet van de grond kwam. In heel Nederland is de leegstand van kantoren sinds de eeuwwisseling verviervoudigd en in Amsterdam staat inmiddels 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Vastgoedfondsen zijn de grootste partij in het bedrijfsvastgoed met veel leegstand. In Amsterdam gaat het om gebieden rond Sloterdijk en Amstel III in Zuidoost.
Wat is er nu gebeurd?
De vastgoedportefeuille van Uni-Invest bestaande uit 1,2 miljoen m2 kantoren en bedrijfspanden is voor € 360 miljoen verkocht aan Britse en Amerikaanse durfkapitalisten (Patron Capital en TPG). Omgerekend is dit € 300 per m2, niet veel meer dan de oud beton prijs. De investeerders hebben plannen gepresenteerd om een deel van hun leegstaand vastgoed tegen zeer lage huren aan te bieden en een ander deel te transformeren naar hotels en studentenwoningen. Zij heeft hiermee ervaring in het buitenland. Een vijfde deel van het bezit wil zij verkopen ‘tegen grondwaarde’. Hier wordt dus volledig afgeschreven op het vastgoed.
Spraken diverse vastgoeddeskundigen na deze deal nog van een uitzonderlijke situatie waar taxateurs weinig mee kunnen, na deze week is dat niet meer vol te houden.
De portefeuille van kantoren en bedrijfsgebouwen EPI Orange onder beheer van een Franse bank bestaande uit 112.000 m2 Nederlandse kantoren en bedrijfsgebouwen werd voor € 50 miljoen verkocht aan een onbekende durfkapitalist, zo werd deze week bekend. Dit is een afwaardering ten opzichte van de taxatiewaarde van nog geen jaar geleden met 33%. Omgerekend komt de verkoopprijs neer op € 450 per m2.
Reken eens mee wat een boekwaarde van minder dan € 500 voor mogelijkheden biedt. Amsterdammers op zoek naar woonruimte kunnen dan 100 m2 kopen voor € 50.000 euro. Met een modaal inkomen kun je door de hypotheekrestricties van banken en het kabinet nauwelijks meer dan € 150.000 lenen, maar dan heb je nog altijd een ton te besteden om de ruimte naar believen te verbouwen en bewoonbaar te maken. Kunstenaars kunnen al of niet in collectieven ruimtes in gebruik nemen om te wonen en te werken. Jongeren kan de mogelijkheid geboden worden zelf aan hun woning te klussen om de verbouwkosten laag te houden. Stel hen in staat om voor € 25.000 een annuitaire hypotheek af te sluiten en 50 m2 te verwerven: het levert hen een bruto maandlast van slechts € 140 op. Doe het samen met je vrienden en kies zo je eigen buren. Een studentenvereniging kan besluiten een hele verdieping te kopen en te verhuren aan haar leden: vraag de ouders mee te investeren of garant te staan.
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in 2011 ruim baan gegeven om dit type transformatie mogelijk te maken door met de motie-Mulder alle regels te schrappen die wij als gemeente kunnen schrappen. Wethouder Van Poelgeest zet zijn schouders eronder en de eerste transformaties zijn reeds een feit. Met het dalen van de boekwaardes vervallen ook de financiële hobbels, zodat een aanmerkelijke versnelling mogelijk wordt.
En deze twee vastgoedtransacties zijn nog maar het begin. Er zijn 6 vastgoedfondsen met bezit in Amsterdam die op dezelfde wijze gefinancierd zijn als Uni-Invest en EPI Orange. Als zij of andere fondsen tegen dezelfde betalingsproblemen aanlopen moeten zij ook tegen ramsjprijzen verkopen. Daarnaast zijn er liquiditeitsproblemen bij Duitse vastgoedfondsen, die voor een totaal van € 6 miljard euro in Nederlands vastgoed geïnvesteerd hebben. SEB ImmoInvest heeft al aangegeven dat liquidatie onvermijdelijk is omdat de Duitse wetgeving dat vereist, meer zullen volgen. Omdat zij móeten verkopen, zullen de hoge waardes waarvoor het vastgoed in de boeken staat niet vol te houden zijn.
Amsterdammers kunnen eindelijk iets positiefs merken van de financiële crisis en de bijbehorende dynamiek op de vastgoedmarkt.

Michiel Mulder
Woordvoerder ruimtelijke ordening PvdA-gemeenteraadsfractie

Afbeelding

2 reacties

10 mei 2012 · 8:48 pm