Amsterdamse hypotheken

Vandaag maakt dagblad Metro melding van onze voorstel om Amsterdammers hogere hypotheken te geven dan elders in het land. (Zie hier.) Het kabinet en de banken hebben namelijk recent de hypotheekverstrekking beperkt. Met name starters op de woningmarkt merken het effect. Door de strengere regels kunnen zij met name in steden als Amsterdam met relatief hoge woningprijzen nauwelijks aan een woning komen.

Ik kreeg veel reacties op het voorstel in Amsterdam hogere hypotheken mogelijk te maken. Bij deze reacties viel mij een aantal misverstanden op.

1. Vaak wordt de vergelijking maakt met de crisis op de huizenmarkt in de Verenigde Staten, die de internationale financiele crisis in 2008 veroorzaakt heeft. Om een aantal redenen echter gaat die vergelijking compleet mank:
– In VS heeft de huizenmarktcrisis de financiele crisis veroorzaakt. In Nederland is het andersom: door de financiele crisis kwam de huizenmarkt in de problemen, aangezien consumentenvertrouwen fors daalde en mensen grote aankopen gingen uitstellen.

– In VS kon je, als je je hypotheek niet kon betalen gewoon je sleutel inleveren en de bank nam je schulden over. Dit werkt perverse prikkels in de hand: mensen nemen grotere risico’s als ze weten dat ze daar een ander mee kunnen opzadelen als er problemen zijn.

– In de VS kwamen met name mensen met variabele hypotheekrente in de problemen. De rente steeg namelijk ineens heel snel door het beleid van de FED (Amerikaanse Centrale bank). In Nederland wordt door de ‘toetsrente’ voorkomen dat mensen zo in de problemen kunnen komen: als mensen variabel willen lenen, wordt hun inkomen getoetst alsof zij tegen hoge rentes lenen. Er wordt dus gecheckt of mensen een evt. rentestijging nog kunnen betalen.

2. Er is in Nederland teveel hypotheekschuld. Klopt niet. Vaak wordt vergeleken met het buitenland, waar de hypotheekschuld lager is. Deze vergelijking gaat echter op twee punten mank:

– In het buitenland is overwegend geen hypotheekrente aftrek. Deze aftrek maakt schuld ‘goedkoper’. Het gaat niet om de hoeveelheid schuld, maar om de maandelijkse lasten die hiermee gepaard gaat.

– In Nederland wordt overwegend afgelost via de spaarhypotheek. Gedurende de looptijd van de hypotheek stort de huizenbezitter een bepaald bedrag op een geblokkeerde rekening, pas aan het eind van de looptijd lost hij hiermee af. Deze aflossingen worden in de statistieken aan het zicht onttrokken.

3. Er zijn veel risico’s op de woningmarkt. Uiteraard zijn er risico’s op de woningmarkt. Prijzen kunnen dalen, waardoor mensen met een restschuld blijven zitten bij verkoop (verkoopopbrengst is minder hoog dan hypotheekschuld). Het kan zijn dat mensen hun maandelijkse lasten niet meer kunnen betalen zodat over gegaan moet worden tot gedwongen verkoop.

– Het aantal gedwongen verkopen is in Nederland heel laag. Inderdaad zijn deze in de crisis iets gestegen, maar met nog geen 2.500 gedwongen verkopen per jaar zijn deze nog steeds zeer laag. Het gaat om 0,06% van het totaal aantal koopwoningen en 2% van het totaal aantal transacties in een jaar. Ook het aantal wanbetalingen zijn in Europees perspectief heel laag.

– De voornaamste reden voor gedwongen verkoop is werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding. Echter, het grootste deel van de hypotheken is verstrekt onder NHG, Nationale Hypotheek Garantie. Deze overheidsgarantie werkt als een verzekering. Bij pech zoals werkloosheid hoef je tijdelijk een lagere hypotheek te betalen. Het verschil wordt opgeteld bij de hoofdsom en wordt dus uitgesmeerd over 30 jaar.

4. Ook als de criticasters gelijk hebben, is aanscherpen van hypotheekverstrekking geen goede oplossing. Dit verergert juist de problemen. Het afknijpen van de hyptheekverstrekking veroorzaakt juist prijsdalingen en verhoogt de restschuld waar mensen mee blijven zitten. Iedereen heeft belang bij het weer op gang komen van de doorstroming. Juist de starter kan hier het verschil maken: mensen wachten met verkoop van hun huis totdat zij hun oude huis kunnen verkopen. Juist de starter merkt het meeste effect van de stringente hypotheekregels.

5. Ook als de hypotheekverstrekking aangescherpt zou moeten worden, zouden voor Amsterdam ruimere regels  moeten gelden. Hiervoor zijn drie redenen:

– In Amsterdam is de waardeontwikkeling historisch een stuk hoger dan in de rest van het land. Veel Amsterdammers hebben hierdoor in het verleden de waarde van hun woning zien stijgen. Bij verkoop blijven zijn niet met een restschuld zitten door de crisis, alleen hun overwaarde is kleiner.

– Carriere perspectieven in Amsterdam zijn gunstiger: de kans dat inkomens van starters in de eerste jaren toenemen is groter in een economisch sterke regio als Amsterdam. Bedenk hierbij dat in een crisisjaar als 2010 de economie in de Amsterdamse regio met ruim 3% steeg.

– In Amsterdam zijn woningprijzen hoger. Het is dus voor starters en mensen met middeninkomens lastiger een woning te vinden als zij worden afgeknepen in hun hypotheek.

– In Amsterdam is het verhuren van je woning een goede optie als je ‘m niet kwijtraakt. In andere delen van het land is dit (veel!) lastiger of onmogelijk wegens de geringe vraag. In Amsterdam zijn juist veel mensen op zoek naar flexibele woonruimte, die dat vinden in de huursector. Dus ook weer minder risico op gedwongen verkoop en restschuld.

Advertenties

1 reactie

Opgeslagen onder Politiek

Een Reactie op “Amsterdamse hypotheken

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s