Erfpacht – inbreng commissie

Het stelsel van voortdurende erfpacht zoals wij dat in Amsterdam kennen ken veel voordelen, waaronder een eerlijke verdeling van waardeontwikkeling en de mogelijkheid ook in de toekomst de stad te blijven (her)ontwikkelen, maar stellen verbeteringen voor in de praktische uitvoering. PvdA blijft dus voorstander van het stelsel van erfpacht zoals wij dat nu kennen. De argumenten hiervoor zijn de volgende.

1. Erfpacht is een middel om de toevallige stijging van grondwaarde ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Dit is onder andere een verdelingskwestie: huurders moeten elk jaar meer huur betalen (inflatiecorrectie), kopers zien de waarde van hun huis juist stijgen.

2. Los van de verdelingskwestie, is grond een goede, economische efficienten eerlijke basis als grondslag voor belastingen. De eerste economen (de fysiocraten rond de franse arts Quesnay) wezen daar reeds op en onlangs schaarde het CPB onder leiding van Coen Teulings onder hen in hun publicatie Stad en Land.

3. Hoewel minder urgent dan in de tijd van invoering door de liberaal Treub, blijft erfpacht een goed middel in ons ruimetelijk ordenings-beleid. In erfpachtcontracten kan men vaak meer regelen dan in bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld als het gaat om het beschermen van kwetsbare winkels in de 9 straatjes en vergelijkbare buurten is erfpacht een goed middel om te komen tot een goeie branchering en hiermee winkelstraten vitaal te houden. Ook voor andere RO-doeleinden blijkt erfpacht zeer effectief. Zo blijkt het in de praktijk een veel werkbaarder alternatief voor het opstellen van een exploitatieplan dat volgens nieuwe wet ruimtelijke ordening verplicht is bij grondexploitaties dat bedoeld is als een middel om investeringen in een gebied te verhalen op degenen die daarvan profiteren, maar in de praktijk zeer ingewikkeld werkt, i.t.t. het erfpachtstelsel.

4. Doordat de waardestijging ten goede komt aan de gemeenschap stelt het ons in staat de stad ‘bij te houden’ en verder uit te bouwen. Zo was de stedelijke vernieuwing in de westelijke tuinsteden nooit mogelijk geweest zonder de erfpachtinkomsten. Dit houdt de stad leefbaar en daar profiteren uiteindelijk alle Amsterdammers, ook degenen die relatief veel erfpacht betalen, van.

Uit de expertmeeting die in de vorige commissievergadering was georganiseerd bleek ook dat de voordelen moeilijk op andere wijze of met andere instrumenten bereikt kunnen worden.

 Zijn er dan geen nadelen? Natuurlijk wel. De canonverhogingen bij einde tijdvak kunnen op individueel niveau fors uitpakken.

De PvdA ziet in elk geval drie verbeterpunten binnen het bestaande stelsel:

a. Bij aflopend tijdvak weten mensen pas laat wat de nieuwe canon wordt. Dit geeft onzekerheid, zowel voor de eigenaar als voor de hypotheekverstrekker. Erfpachters zouden de mogelijkheid moeten hebben om vijf jaar voor afloop einde tijdvak te weten wat de nieuwe canon wordt. (dit kan tegen een fictieve indexatie van de laatste vijf jaar van het lopende tijdvak). Uit meeting met experts, waaronder lieden van banken, bleek dat dit ook het ‘probleem’ van de banken oplost: zij zijn niet perse tegen waardestijging verrekenen in canon, als ze maar weten hoeveel dat is op het moment dat zij hypotheek verstrekken.

b. Lage en lage middeninkomens kunnen geconfronteerd worden bij einde tijdvak met een canon verhoging die zij op basis van hun inkomen niet kunnen betalen. Hiervoor bestaat een subsidieregeling. Deze subsidieregeling wordt echter zelden gebruikt. De PvdA wil dan ook een hervorming van deze subsidieregeling, zodanig dat hij beter aansluit op de situatie van mensen en betere communicatie over deze regeling. Een idee dat hierbij betrokken kan worden is het ‘opsparen’ van nog te betalen erfpacht voor mensen die dat op dit moment vanwege hun inkomen niet kunnen betalen. Als het goed is komt dat alleen voor als de waarde van het huis fors is gestegen sinds men het in bezit heeft gekregen, maar dit is geen cash dat op de bank staat. In dit geval zou men voor een deel van de canon uitstel van betaling kunnen tot het moment dat men de waardestijging incasseert.

c. De communicatie over de canonverhogingen moet beter en transparanter; dit kan ook gezien enkele voorbeelden die wij van experts kregen. Zo is er een grondrentenier die pacht aan boeren en huizen in dorpen die elk half jaar een overzicht stuurt met de waardeontwikkeling en wat dit betekent voor canon einde tijdvak. Uit de expertmeeting bleek dat experts het vaak niet eens zijn over de methode om te komen tot de juiste waarde – dat moet toch op te lossen zijn. Vergelijk het met de NHG (Nationale Hypotheek Garantie): daar kun je op een website inkomen en waarde van je huis invullen, en dan zie je precies welke rente je betaald. Een dergelijke website moet er ook voor erfpacht komen.

 

1 reactie

Opgeslagen onder Zonder categorie

Een Reactie op “Erfpacht – inbreng commissie

  1. J.Stam

    1. Stel je koopt een huis en je kan de maandlasten goed opbrengen.
    Als dan je salaris 2 procent per jaar stijgt en de grondwaarde en canon stijgt 6 % per jaar, hoelang duurt het dan dat je het niet meer kan betalen?
    En als je ziek wordt, in de WW komt, je kind wil studeren of je kan minder werken omdat je ouder wordt?
    Een ding is zeker: dat moment gaat komen! Bedankt.
    2. Verschillende uitgenodigde experts geven aan dat de waarde van canon en erfpacht eigenlijk niet objectief te bepalen zijn.
    Jouw oplossing is: vul een website in?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s