Amsterdam en de regio

De Amsterdamse woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen. Daarom is het ook goed de regio in samenhang te bekijken en ben ik blij dat de provinciale PvdA oog heeft voor de huisvestingskwesties in de grote stad.

Op de Amsterdamse woningmarkt is het dringen geblazen. Amsterdam heeft een aantrekkingskracht op veel mensen. Dat is positief, want het is een reflexie van het zijn van een economisch aantrekkelijke stad. Menig krimpregio zal er jalours op zijn.  

Maar elk voordeel heb z’n eigen nadeel zoals we weten. In dit geval gaat het om de huizenprijzen die maar blijven stijgen. In goede jaren bedraagt de prijsstijging in Amsterdam 10% of meer. In 2009 zagen we een daling door de crisis, maar in 2010 is alweer sprake van een stabilisatie. Het cijfer over januari is net bekend geworden. Terwijl landelijk nog sprake is van een verdere daling van 1% tov januari 2010, stijgen de huizenprijzen in Amsterdam weer met 5%! En dat noemt men dan een crisis. 

Op lange termijn leidt dit tot een disbalans. Dit is uiteengezet in onderstaande tabel. In 1995 waren huizen in Amsterdam nog gemiddel 5% duurder dan in de rest van Nederland. Hierbij is niet gecorrigeerd voor omvang van de woning etc. De rest van Noord-Holland was in 1995 nog gemiddeld duurder dan Amsterdam: de huizenprijzen lagen 7% boven het landelijk gemiddelde. In Almere, dat door beleidsmakers dikwijls wordt gezien als overloopgebied, lagen de huizenprijzen in 1995 1% onder het landelijk gemiddelde.

Sindsdien zijn de huizenprijzen in met name Amsterdam en Almere fors uit elkaar gaan lopen. Vorig jaar lagen de huizenprijzen in Amsteradm 17% boven het landelijk gemiddelde en in Almere 14% onder het gemiddelde. De verhoudingen met het Noord-Hollandse gemiddelde zijn omgedraaid: woningen in Amsterdam zijn nu duurder dan in de rest van de provincie Noord-Holland.

Dat de huizenprijzen uit elkaar lopen blijkt ook uit onderstaande grafiek. De lijnen stellen de ontwikkeling van de huizenprijzen voor in Amsterdam en Almere. Zoals te zien is ligt de ontwikkeling van de huizenprijzen in Amsterdam vrijwel elk jaar hoger dan in Almere.

In deze grafiek is nog een andere interessante ontwikkeling waar te nemen. Veel van de woningbouw in de Amsterdamse regio wordt door beleidsmakers ‘gepland’ in Almere. Zo is afgesproken in het regionaal overleg tussen gemeentes die behoren tot de ‘Noordvleugel’ van de Randstad, dat van de totale woningbehoefte in de toekomst 50.000 woningen worden gepland in Amsterdam en 60.000 in Almere.

Maar uit de grafiek blijkt dat de afgelopen jaren het aantal woningen dat in Amsterdam werd gebouwd – ondanks moeilijke omstandigheden – fors meer was dan het aantal opgeleverde woningen in Almere. Sinds 2005 werden 25.000 nieuwbouwwoningen in Amsterdam opgeleverd en nog geen 7.000 in Almere. Er worden dus wel veel woningen gepland in Almere, maar weinig gebouwd.

Dat zegt heel veel over de wens van de consument. Steeds meer kiest de woningzoeker ervoor in de bestaande stad te wonen. Daar zijn voorzieningen in de buurt, je hoeft niet in de file te staan naar je werk, er is levendigheid op fietsafstand en niet zelden wonen je vrienden in de buurt.

Maar met de ontwikkeling van de huizenprijzen wordt het steeds moeilijker passende woonruimte te vinden. Amsterdam wordt duurder, maar niet iedereen kan dat betalen. Een oneerlijke verdeling dreigt.

Degenen die het eerst in de knel komen zijn gezinnen. Zij hebben vaak meer vierkante meters nodig, meer kamer, een tuin of op zijn minst een goede buitenruimte. Niet alleen de betaalbaarheid is voor hen een probleem, ook de absolute beschikbaarheid. Dat geldt zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw.

Zo kan het gebeuren dat 6.000 grote gezinnen in Amsterdam slechts 60 m2 woonruimte tot hun beschikking hebben. 600 gezinnen moeten het zelfs doen met minder dan 40 m2. De gevolgen laten zich raden. Kinderen kunnen niet thuis hun huiswerk doen, gaan rotzooi trappen op straat enz.

Maar ook in de nieuwbouw houdt het niet over voor gezinnen. Dat blijkt uit onderstaande grafiek. Daar staan de verschillende segmenten uiteengezet als percentage van het totaal aantal nieuwbouwwoningen in de jaren 2006-2010. Meergezinswoningen (MGZ) en Eengezinswoningen (EGZ) naar goedkoop (< 200.000 euro), middelduur en duur (>320.000 euro).

Dan blijkt dat in Amsterdam vergeleken met zowel Almere als het Noord-Hollandse gemiddelde heel weinig eengezinswoningen worden gebouwd (18%). Terwijl dit een woningtype is dat juist voor gezinnen erg belangrijk is. Middeldure eengezinswoningen worden  in de ons omliggende gebieden vier keer zo veel gebouwd.

Het gaat hier om de koopsector. Voorheen konden gezinnen met een middeninkomen nog terecht in een woning van een woningcorporatie: en sociale huurwoning. Maar sinds onder aanvoering van Neelie Kroes Europa heeft bepaald dat woningcorporaties alleen nog maar woningen mogen verhuren aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro bruto per jaar, komen de middeninkomens, zeker in Amsterdam, behoorlijk in de knel. Met een inkomen van 33.000 kun je namelijk volgens de normen van Nibud en NHG een woning tot 150.000 euro betalen. Dat wordt in Amsterdam lastig, zeker als je een gezin hebt en iets meer vierkante meters nodig hebt. In de nieuwbouw, waar de woningen vaak wat groter zijn dan het Amsterdamse gemiddelde, werden sinds 2006 maar 175 woningen opgeleverd in deze prijsklasse!  

Met andere woorden, met name gezinnen met een middeninkomen wordt het vrijwel onmogelijk een woning in de stad te vinden. Wij staan een gemengde stad voor waar voor alle doelgroepen een plekje is, dus daarom trekken wij ons dat zeer aan.

De oplossing kan niet van de markt komen, zoals het kabinet graag wil. We zullen zoals dat heet ‘marktcontraire’ oplossingen moeten kiezen. Woningen aan bieden in ‘maatschappelijk gebonden eigendom’: je koopt dan maar een deel van de woning van een corporatie en hoeft dus ook maar een deel te betalen. De corporatie deelt voor het deel dat je niet hebt gekocht mee in de waardestijging.

Of combinaties van koop en huur zoals de Hilversums woningcorporatie Dudoc hanteert. Hierdoor kunnen de woonlasten aanmerkelijk afnemen.

Het is natuurlijk de vraag of woningcorporaties dit mogen doen van Europa. Woningcorporaties kunnen er ook los van deze vraag voor kiezen het gewoon te doen en middeninkomens te blijven huisvesten. Ze betalen dan voor een deel van hun leningen iets meer rente. Maar het is niet onmogelijk.

Daarnaast moeten we voor gezinnen een aantrekkelijke stad zijn. Sportvelden, scholen, kinderopvang: deze moeten tegelijkertijd met de rest van het woningbouwproject gerealiseerd worden. Gezinnen kunnen best in appartementen wonen, maar zorg dan voor een kindvriendelijke omgeving. Bij Westerdok naast het centraal station staat op de binnenplaatsen een bordje: ‘Het is hier geen speelplaats!’ Dat moet andersom: ‘Het is hier een speelplaats’.

We moeten maximaal inzetten op woningbouw in de stad. Daar zijn nog mogelijkheden, zoals het ombouwen van lege kantoren, maar ook snelwegen door de stad zijn nu een vergeten gebied. Afgezet tegen de kosten die gemaakt moeten worden aan infrastructuur om de 60.000 geplande huishoudens in Almere naar Amsterdam te laten reizen voor hun werk, zou dat best eens een haalbare mogelijkheid kunnen blijken te zijn.

Maar ook dichterbij in de regio zijn er nog onbenutte locaties. Bijvoorbeeld de Bloemdalerpolder: daar worden nu villa’s gepland voor de woningbehoefte uit het Gooi, terwijl daar een woningbouwprogramma met meer middenklasse woningen beter zou inspelen op de Amterdamse woningbehoefte. Een stuk dichterbij dan Almere, en er is al een goede treinverbinding. Daarover hebben wij onderstaande motie ingediend en aangenomen gekregen bij de structuurvisie. 

 Motie over de regio (aangenomen):Onderwerp
 
Motie van het raadslid Mulder regio oostwaarts (structuurvisie)  

 

Aan de Gemeenteraad
 
Ondergetekende heeft de eer voor te stellen:
 
De Raad,
 Gehoord de discussie over de Structuurvisie Amsterdam 2040, Overwegende dat:-          De schaal van de woningmarkt groter is dan de gemeentegrens-          Dat de richting Muiden/Weesp/Ouder-Amstel momenteel onderbelicht is in de structuurvisie.-          Dat er voor de kust van Muiden de mogelijkheid is een langgerekt eiland met een breed strand aan te leggen, waarbij de natuurwaarde en diversiteit van de flora en fauna toeneemt verbeterd door afgraving van de ondiepe wateren

–          Een invulling van de Bloemendalerpolder mogelijk is die beter aansluit bij de Amsterdamse woningbehoefte voor gezinnen met lage en middeninkomens

–          Een invulling mogelijk is van het gebied van Duivendrecht tussen Amstel III en het gebied rond de Joan Muyskenweg, waaronder het Amstel III gebied, die transformatie naar woningbouw en voorzieningen mogelijk maakt, waaronder het op termijn doortrekken van tram 25.

 
 Verzoekt het college:-          In contact te treden met de buurgemeenten Weesp, Ouder-Amstel, Muiden en de provincie over de mogelijkheden te voorzien in de Amsterdamse woningbehoefte in oostwaartse richting

 

Het lid van de Gemeenteraad,
 
M. Mulder

1 reactie

Opgeslagen onder Politiek

Een Reactie op “Amsterdam en de regio

  1. Pingback: MulderMail! | Website van Michiel Mulder!

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s