Gemeentelijke aankoop grond met particulire erfpacht

Vandaag schreef Parool over ons voorstel om huiseigenaren die hun huis niet verkocht krijgen omdat de grond in particuliere erfpacht is uitgegeven uit de brand te helpen. Zie hier.

Dit is het hele initiatiefvoorstel:

Initiatiefvoorstel gemeentelijke aankoop grond met particuliere erfpacht.

Gemeentelijke erfpacht en particuliere erfpacht

De gemeente Amsterdam bezit het grootste gedeelte van de grond van woningen in Amsterdam. Dit komt omdat de gemeente sinds eind 19e eeuw grond in erfpacht uitgeeft. De gemeente blijft eigenaar van de grond. Degene die het onroerend goed op de grond bezit betaald de gemeente een jaarlijkse erfpacht canon. Hiermee komt de waardestijging van de grond ten goede aan de gehele gemeenschap: eens in de zoveel tijd wordt de erfpacht canon verhoogd op basis van de nieuwe marktsituatie. Erfpacht heet erfpacht omdat het contract bij overlijden over gaat op de erven en zich hiermee dus onderscheid van normale ‘pacht’ van grond.

Niet alle grond is door de gemeente gegeven uitgegeven in erfpacht. Particulier grondbezit komt ook voor. Sommige particuliere grondeigenaars hebben de grond, net als de gemeente doet, uitgegeven in erfpacht. Feitelijk is dit dezelfde constructie als wanneer de gemeente de grond uitgeeft in erfpacht: de eigenaar van het onroerend goed óp de grond betaalt een jaarlijkse canon aan de grondeigenaar (in dit geval een particulier) als erfpacht op de grond. Ook dit contract gaat bij overlijden over op de erven. Volgens schattingen van makelaars gaat het om maximaal 10% van het aantal woningtransacties in de koopsector waarop een particuliere erfpacht rust, waarschijnlijk gaat het om veel minder transacties.

Geen hypotheek meer voor particuliere erfpacht

Per 1 januari geven banken geen hypotheek meer als de grond in particulier erfpacht is uitgegeven. Dit is een geweldig probleem voor de eigenaren van de koopwoningen: hun huizen zijn ineens onverkoopbaar geworden![1] De potentiële koper krijgt namelijk geen hypotheek. De huiseigenaar blijft met zijn woning zitten. Wellicht had men al een woning gekocht en werd men ineens geconfronteerd met dit probleem. In dat geval is de financiële strop enorm.

De eigenaar zit feitelijk onwrikbaar vast aan zijn woning. De doorstroming stokt, starters krijgen geen kans op de woningmarkt. De eigenaar kan zich niet meer aanpassen aan gewijzigde gezins- of werkomstandigheden.

Kortom: een persoonlijk drama en buitengewoon slecht voor de werking van de woningmarkt.

Oplossing

De beste oplossing is natuurlijk als de banken hun beleid aanpassen. Het is ongehoord dat de banken, juist ook nu de woningmarkt al genoeg problemen heeft vanwege de recessie, deze verergeren.

Echter, tot die tijd is het onverantwoord stil te zitten, vindt de PvdA-fractie. Daarom stellen wij voor dat de gemeente in actie komt.

De gemeente Amsterdam moet in een dergelijke situatie dat de woningeigenaar de woning wil verkopen, de grond kopen van de particuliere eigenaar. Vervolgens geeft de gemeente de grond weer in erfpacht uit.

Door deze oplossing kan de eigenaar van de koopwoning zijn woning gewoon verkopen. Voor de gemeente kan de koop budgettair neutraal verlopen: de gekochte grond verschijnt onder de activa op de gemeentelijke balans, en in de gemeentebegroting verschijnt elk jaar aan de inkomstenkant de erfpachtcanon.

 

Gevraagd besluit:

 

  • Het college te verzoeken de grond aan te kopen die in particulier erfpacht is uitgegeven behorende bij een koopwoning die de eigenaar wil verkopen, maar waarvan de koper geen hypotheek verstrekt krijgt vanwege de gevestigde particuliere erfpacht.

 

Wij verzoeken het college zo spoedig mogelijk met een bestuurlijke reactie te komen en dit initiatiefvoorstel te agenderen in de raad.

Namens de PvdA-fractie,

Michiel Mulder


[1] Het Parool van 23 februari bericht hierover. Daarnaast is de PvdA-fractie benaderd door particulieren met dit probleem.

17 reacties

Opgeslagen onder Particuliere erfpacht, Politiek

17 Reacties op “Gemeentelijke aankoop grond met particulire erfpacht

  1. Pingback: MulderMail! « Website van Michiel Mulder!

  2. Saskia Dijkstra

    Geachte heer Mulder.

    Zowel ik als mijn vriendin hebben in 2008 een appartement gekocht met particuliere erfpacht. Hier hebben we destijds beiden apart een hypotheek voor afgesloten. Dit ging zonder enig probleem. Sterker nog, mijn makelaar heeft me uiteindelijk over de streep getrokken door me ervan te overtuigen dat erfpacht volledig normaal was in Amsterdam, zowel gemeentelijke als particuliere erfpacht. En dit zelfs voor meer dan 80% van de woningen in Amsterdam van toepassing was. Ook bij mijn vriendin ging het op precies deze manier. Particuliere erfpacht zou aan precies dezelfde regels gebonden zijn als Gemeentelijke, met als enige verschil dat je particuliere erfpacht dus aan een particuliere partij zou betalen.

    Zowel ik als mijn vriendin kregen (zelfs toen de crisis was ingeslagen…) gewoon zonder problemen een hypothecaire financiering voor deze huizen met particuliere erfpacht bij een bank naar onze keuze! Geen enkel probleem! Niemand die ons erop had gewezen dat je uiteindelijk voor de rest van je leven aan de huizen zou vast blijven zitten of ze later alleen nog met een gigantische schuld zou kunnen kwijtraken! De Notaris niet, de gemeente niet, de makelaars niet, de bank niet, de verzekering niet, niemand!

    Afgelopen maandag hebben we het bericht in het Parool gelezen dat huizen met particuliere Erfpacht onverkoopbaar zijn geworden, omdat banken geen financiering meer willen verstrekken! Sindsdien zitten wij er helemaal doorheen.

    Dit is echt een gigantisch probleem voor alle partijen. Wat nou als we het uiteindelijk, door bijvoorbeeld baanverlies, echt niet meer kunnen betalen? Zelfs de bank kan het nu uiteindelijk niet voor executiewaarde met schuld verkopen, want er is geen financiering meer mogelijk!!! Makelaars gaan in de toch al slecht lopende huizenmarkt nog sneller failliet! Maar bovenal is het een enorme financiële en emotionele strop voor duizenden hardwerkende burgers die nietsvermoedend een appartement met Particuliere Erfpacht hebben gekocht.

    Helpt u ons alstublieft en maak onze appartementen weer gewoon verkoopbaar, door de banken te verplichten dat ze weer gewoon, zonder problemen, gaan financieren zoals ze dit altijd hebben gedaan en hiernaast uw plan door te gemeente te laten inwilligen door de gemeente de Particuliere Erfpacht Grond te laten opkopen en weer laat uitgeven in Gemeentelijke Erfpacht. zodat wij en vele anderen weer verder kunnen met ons leven.

    Alvast heel erg bedankt dat u ons lot en het lot van duizenden anderen wilt aantrekken! Om eerlijk te zijn zouden wij in eerste instantie niet op de PVDA hebben gestemd, maar na de stemwijzer waar PVDA op nummer 1 kwam en absoluut na het lezen van uw voorstel stemmen wij met volle overtuiging op uw Partij en en op U!

  3. michielmulder

    Beste Saskia, dankjewel voor je persoonlijke verhaal. Naast het voorstel organiseer ik een gesprek tussen banken en gedupeerden, mag ik jullie daarvoor uitnodigen? Ik vraag me namelijk af of banken wel beseffen wat ze doen door dit beleid.

    Groet!

    Michiel
    PS en bedankt voor je stem natuurlijk

    • Saskia Dijkstra

      Beste Michiel,

      Uiteraard willen wij graag aanwezig zijn bij het gesprek tussen de banken en gedupeerden. Ik heb u (donderdag 04 maart jl.) een e-mail gestuurd naar uw privé e-mail adres, met onze contactgegevens.

      Alvast ontzettend bedankt!

  4. Ingrid Klaassen

    Beste Michiel,

    Het verhaal van Saskia geldt ook voor ons.
    WIj hebben in 2009 een etage gekocht met particuliere erfpacht. Onze woning is een starterswoning en uiteindelijk willen wiij ook doorgroeien. Bijvoorbeeld voor gezinsuitbreiding. Maar de gevolgen zijn al helemaal niet te overzien wanneer een van ons werkloos raakt.
    Ook bij ons (notaris, makelaar etc) niemand heeft ons er op gewezen dat dit er aan zat te komen. Wij kunnen ons niet voorstellen dat in april 2009 dit nog niet bekend was. De hypotheek hebben wij gemakkelijk gekregen.

    WIj zijn zeer geschrokken van het artikel in het Parool. Gelukkig las ik ook het artikel dat de PVDA hier iets aan wil doen.

    Ik heb evenals Saskia samen met mijn vriend op de PVDA gestemd.
    Ook bij ons was dit in eerste instantie niet de eerste keus. Totdat wij jullie voorstel zagen!!!
    Wij hebben jullie hulp hard nodig. Wij willen jullie dan ook zeker ondersteunen bij de gesprekken met de banken.

    Want dit probleem moet voor duizenden Amsterdammers worden opgelost.

    Met vriendelijke groet,

    Ingrid Klaassen en Dries Lasonder

  5. Leon Noorlander

    Beste Michiel,

    twee opmerkingen.
    – Er zijn verschillende soorten van particulier erfpacht. Zo heb ik in mijn koopcontract staan dat de erfpacht wordt uitgegeven conform de regels van de gemeente (incl indexatie) en dat deze de komende 50 jaar ook niet mag worden aangepast. Hiermee is de onzekerheid grotendeels afgedekt
    – Als het risico voor banken te groot is, dan zou ik vanuit de gemeente eerder een garantiefonds oprichten. Zo sta je garant voor de extra risico’s die banken lopen bij een hypotheek met particulier erfpacht. Als er voor de bank problemen ontstaan door de erfpacht dan dekt de gemeente de mogelijk schade. Zo neem je voor de bank de risico’s weg. Dit zal in de praktijk nauwelijks voorkomen en op deze manier hoef je alleen maar een reserve aan te houden als gemeente (en ik neem aan dat de gemeente jaarlijks sowieso reserves aanhoudt). Een actuaris kan dit doorrekenen, maar als dit meer dan 1 a 2 miljoen aan reservering kost, dan lijkt me dit al veel,

    Groet

    Leon

  6. Natascha

    Hallo!

    Ik ben een starter en had een leuk huis op het oog. We waren overeengekomen maar nu word het particuliere erfpacht niet meer gefinancierd. Erg jammer nu loop ik toch wel een heel mooi huis mis!
    Het gaat om een huis in Rotterdam. Waar er sinds kort ook in particuliere erfpacht word verkocht. Het canon zou voor 30 jaar vast staan dus geen onverwachte prijsverhogingen, alleen de inflatie.
    Anderzijds ben ik blij er op tijd achter gekomen zijn. Doordat er niet meer gefinancierd word, wordt mijn huis dan later onverkoopbaar.
    Ook verbaas ik mij dan over alle nieuwbouw die ik vind op funda, die worden ook verkocht met particuliere erfpacht. Die zijn dus nu onverkoopbaar.

    Groetjes Natascha

  7. freddie meulenbroek

    Ons huis is nu ook onverkoopbaar geworden,wij wonen in enschede . Het speelt in heel nederland niet alleen in amsterdam . Daar er andes een heel verkeerd beeld ontstaat. groed freddie meulenbroek

  8. Ronald Hommelberg

    Beste Michiel,

    Goed dat u dit initiatief bent gestart. Ook ik ben in het bezit van een huis met particuliere erfpacht. Inmiddels zijn wij door potentiele kopers gewezen op het feit dat zij geen financiering rond konden krijgen. Het huis is dan ook inmiddels uit de verkoop gehaald. Mijn ervaringen toen ik het huis kocht in 2005 waren identiek aan die beschreven door Saskia Dijkstra in haar reactie. Zowel de makelaar, de bank(en) als verzekeraar heeft toendertijd geen enkele vraag gesteld toen duidelijk werd dat het huis op grond stond uitgegeven in particuliere erfpacht.

    Banken realiseren zich niet alleen dat ze onethisch en marktverstorend werken, de argumentatie waarom men terughoudend is ontschiet mij ook. Ook als er een oplossing komt is de schade (in de vorm van negatieve berichtgeving in de mediaO overigens al aangericht.

    Succes met het initiatief. Als ik iets kan doen danwel bijdragen in de discussie dan hoor ik dat graag.

    PS: ik ben zelf werkzaam voor een bank, echter niet op het vlak van hypotheken. Mijnh eigen werkgever verklaarde dat men,afhankelijk van de inhoud van het contract, nog steeds bereid zou zijn een hypothecaire financiering te verstrekken (voor wat het waard is). Wellicht iets om aan te kaarten bij de NVB?

    Vriendelijke groet,

    Ronald Hommelberg

  9. Patrick

    Beste Michiel,
    wij volgen je website al enkele weken, en zijn benieuwd of je al iets meer weet. Momenteel bezitten wij ook een appartement in Amsterdam, welke onder particulier erfpacht valt. We hebben alleen iets meer “druk” gekregen, aangezien we een nieuwbouw gaan kopen, waar we volgende week definitief over moeten beslissen (na al 2 weken uitstel te hebben gehad). Het is toch ook de reinste onzin dat banken dit maar collectief kunnen en mogen beslissen!!! Ze zetten ons particulieren nu met de rug tegen de muur en kunnen geen stap meer vooruit! Ik hoop echt dat de Gemeente ons te hulp schiet, of dat er andere oplossingen mogelijk zijn, zoals het zelf kopen van de grond in naam van de VVE of iets tegen normale vergoedingen! Ik zie graag je reactie tegemoet.

    Groet Patrick

  10. Toon

    Beste Michiel,

    is hier al meer nieuws over? Hoe zit het trouwens met alle woningen op particuliere erfpacht waar nu reeds een hypotheek (van een grote bank) op zit? Dit lijkt mij allemaal heel onbehoorlijk van de banken (en wellicht de NVB)?

    Groeten,
    Toon

  11. Saskia Dijkstra

    Beste Michiel (en alle anderen die dit lezen)

    Even een update van onze situatie.
    Wij hebben momenteel onze woning met particuliere erfpacht in de verkoop staan. Aan animo (gelukkig) geen gebrek. We hebben dan ook een prachtige woning die erg gewild is.
    Van de 14 kijkers zijn / waren er 4 stellen erg geinteresseerd.
    Van 1 hadden we zelfs al een bod gehad.

    Extra cru is het nu echt ook aantoonbaar blijkt dat de woning niet te verkopen is. Iedereen heeft zich terug getrokken i.v.m. de particuliere erfpacht.

    Er wordt hier voornamelijk gesproken over dat de banken (NVB) hun beleid moeten aanpassen / terug draaien. Dit is natuurlijk absoluut waar, de oneerlijke beslissing zonder meldingen vooraf is natuurlijk te gek voor woorden! Maar waar wij ook tegenaan zijn gelopen zijn de makelaars en dan voornamelijk de aankoopmakelaars die met de klanten meekomen.

    De (aankoop) Makelaars raden woningen met particuliere erfpacht AF aan hun clienten, met name omdat het niet meer te financieren zou zijn.
    Op zich kan je dit natuurlijk ook verwachten van een aankoop makelaar, maar door deze opstelling van de makelaarsbusiness wordt de woning nu mede echt ONVERKOOPBAAR.
    Want ja zo’n client gaat die woning natuurlijk niet meer kopen dan!
    1. Er rust door alle negativiteit al een “smet” op woningen met particuliere erfpacht. (overigens sowieso op erfpacht)
    – mochten het hierdoor geringe aantal potentiele kopers toch nog geinteresseerd zijn en zij komen kijken met hun aankoopmakelaar dan stuit je op punt 2.
    2. De makelaar raad de koop van de woning af!
    – Mochten de kopers ondanks dit toch de woning nog willen kopen (kans nihil) dan stuit je op punt 3.
    3. De kopers krijgen geen financiering meer!

    Oplossingen:
    1. Particuliere erpacht moet positiever in het nieuws komen. (regels moeten aangescherpt worden, oplossingen met grondeigenaren moeten getroffen worden om de grond op te kopen / terug te kopen, misschien moet er nog een waarborgfonds voor worden opgesteld, P. Erfpacht helemaal afschaffen etc. etc.)
    2. Makelaars moeten de woningen weer gewoon gaan verkopen en aanbevelen aan hun clienten (net zoals zij voor 01 januari 2010 ook jaren lang hebben gedaan!)
    3. Banken moeten de woningen weer gewoon gaan financieren.
    4. De regels voor gronduitgifte met Particuliere Erfpacht moeten soweiso worden aangescherpt door de overheid of eigenlijk moet Particuliere Erfpacht (erfpacht in het algemeen) zelfs worden afgeschaft!

    Momenteel zijn de eigenaren van een woning met Particuliere Erfpacht enorm gedupeerd door dit oneerlijke niet door hun veroorzaakte probleem.

    Gelukkig bestaan er mensen zoals Michiel Mulder die dit ook echt niet vindt kunnen en het leed van de duizenden gedupeerden wil aantrekken en samen met ons wil vechten voor een oplossing.
    Want een oplossing moet er snel komen, voordat dit een enorme financiele en zeker ook emotionele strop voor de duizenden burgers die nietsvermoedend een woning met Particuliere Erfpacht hebben gekocht wordt!

    Veel sterkte allemaal en laten we elkaar op de hoogte houden.
    Michiel alvast weer bedankt voor al je inzet en het zoeken naar een oplossing samen met ons.

  12. antoine van kerkhof

    Beste Michiel,

    Ook wij zitten in hetzelfde schuitje, sterker nog er zou 03 juni getekekend gaan worden door iemand die niet eens een finaciering nodig heeft. echter bang is dat hij het pand nooit meer kan doorverkopen. jammer voor ons maar ook zeker jammer voor de koper. het mag en kan toch niet waar zijn dat deze onzin klopt. reeds eerder gelezen, exact hetzelfde verhaal 4 jaar geleden gekocht niemand van alle partijen heeft ons hier voor gewaarschuwd. de banken die er zelf een puinhoop van hebben gemaakt moeten onschuldige huizenbezitters nu de dupe laten worden. schandalig en daar moet wat aan gedaan worden. wij steunen jou….

  13. Jan

    @ allen,

    Ondergetekende heeft ook paar jaar terug een appartement gekocht met een keurig nette (particuliere) erfpacht regeling. Netjes is de zin dat gewoon de gemeentelijke regels etc. gevolgd worden.

    Ik ben op dit moment niet aan het zoeken naar een nieuw huis en bots dus (nog) niet op tegen de issues die velen van jullie hier melden.

    EN!! ik vind wel dat hetgeen er nu gaande is absoluut niet door de beugel kan. Het totaal in de ban doen van particuliere erfpacht, zonder daar onderscheid in aan te brengen, dupeert velen.

    Op deze blog werd reeds door Saskia voorgesteld om elkander op de hoogte te houden, goed initiatief.

    En ik zou de bal nog wat verder willen schoppen, is het idee om ‘een platform’ op te richten!

    Doel om de belangen te behartigen van particuliere erfpachters. Belangen op korte termijn spelen; denk aan mensen die verder willen (of moeten) op de woningmarkt. En zeker ook op lange termijn; de erfpachters die nog denken in een comfortabele situatie te zitten en verwachten dat ´het wel overwaait…`.

    Juist het mobiliseren van de (grote) groep erfpachters lijkt mij in de komende periode van belang! Met een grotere groep vormen wij een gesprekspartner voor de partijen die hier een rol spelen, denk aan banken, makelaars en de gemeenten.

    Met hulp en de kennis en ervaring van Michiel moet het denk ik mogelijk zijn om dit op te zetten.

  14. Saskia Dijkstra

    Beste Jan,

    Uiteraard vinden wij het oprichten van een platform een zeer goed idee. Nu is het toch voornamelijk zo dat iedereen prive met problemen zit die door grote instanties veroorzaakt worden.
    Samen staan we zeker sterker!

    Er is door een eerdere groep ook al een Vereniging voor Erfpachters opgericht: de NLVE (Nederlandse Vereniging Voor Erfpachters) vroeger de VAE (Vereniging van Amsterdamse Erfpachters)
    Op hun site: http://www.erfpachters.nl staat ook al wat informatie (persberichten) over de situatie met Particuliere Erfpacht.

    Zij zijn een officiele vereniging en al een stuk verder in de problematiek rondom erfpacht in het algemeen. Ik denk dat het zeker verstandig is om ons daar ook als Lid aan te melden.

    Hiernaast willen wij ons natuurlijk ook aansluiten bij een platform puur gericht op Particuliere Erfpacht.

  15. Carolijn Schoofs

    Beste allen,

    Ik heb met veel interesse alle berichten gelezen over particuliere erfpacht. Aanleiding is het feit dat in mijn pand de bovenste twee etages sinds kort te koop staan, en tot mijn verwondering worden deze etages aangeboden op basis van volle eigendom / eigen grond. De verkopende partij is voor zover ik weet het bouwbedrijf van wie ik en mijn onder/bovenburen destijds aangekocht hebben. In 2008 heb ik van dit bouwbedrijf de eerste etage gekocht op basis van particuliere erfpacht. Ik ben op korte termijn niet van plan mijn etage te verkopen, maar de etage biedt geen ruimte voor het eventueel laten intrekken van mijn vriend bijvoorbeeld. En wat als ik nu een stap terug moet doen in salaris of mijn baan kwijtraak? Inderdaad een financiële strop.

    Dit is de reactie van de destijds betrokken notaris:
    “Het is zo dat registergoederen in erfpacht kunnen worden uitgegeven. Dit betekent dat niet alleen grond maar ook een appartementsrecht in erfpacht kan worden uitgegeven. Wat betreft de Da Costastraat zijn de onderste drie appartementsrechten in erfpacht uitgegeven. Het bovenste appartementsrecht dus niet.”

    Als mijn appartement echt onverkoopbaar zou blijken te zijn, zou dat een echt probleem voor mij en velen worden.

    Aan de heer Mulder: mocht u een beroep op mij en bovenstaand verhaal willen doen, dan kan dit uiteraard.

    Heeft iemand een laatste stand van zaken met betrekking tot dit onderwerp?

    Met vriendelijke groet,

    Carolijn

  16. Saskia Dijkstra

    Hoi Carolijn,

    De laatste stand van zaken + nieuwe reacties kan je vinden bij de laatste post van Michiel Mulder:

    College neemt voorstel PvdA fractie particuliere erfpacht over.

    Gr. Saskia

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s