Vorige week organiseerden wij als PvdA Ansterdam een groot debat over erfpacht. Te gast waren in het panel Daniel van der Ree (gemeenteraad, VVD) Ed Groot (Tweede Kamer, PvdA) en Jacques Kwak (Colliers, erfpacht-expert). Geleid door Ton Damen (Parool redactie)
Het was een levendig debat waar ook veel tegenstanders van erfpacht aanwezig waren zodat zowel de voors en tegens goed aan bod kwamen. Ik mocht het debat afsluiten en dat deed ik door de volgende noties te betogen:
Waarom is de PvdA voor erfpacht?
Erfpacht is een middel om de toevallige stijging van grondwaarde ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Dit is onder andere een verdelingskwestie: huurders moeten elk jaar meer huur betalen (inflatiecorrectie), kopers zien de waarde van hun huis juist stijgen.
Los van de verdelingskwestie, is grond een goede, economische efficienten eerlijke basis als grondslag voor belastingen. De eerste economen (de fysiocraten rond de franse arts Quesnay) wezen daar reeds op en onlangs schaarde het CPB onder leiding van Coen Teulings onder hen in hun publicatie Stad en Land.
Hoewel minder urgent dan in de tijd van invoering door de liberaal Treub, blijft erfpacht een goed middel in ons ruimetelijk ordenings-beleid. In erfpachtcontracten kan men vaak meer regelen dan in bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld als het gaat om het beschermen van kwetsbare winkels in de 9 straatjes en vergelijkbare buurten is erfpacht een goed middel om te komen tot een goeie branchering en hiermee winkelstraten vitaal te houden. Ook voor andere RO-doeleinden blijkt erfpacht zeer effectief. Zo blijkt het in de praktijk een veel werkbaarder alternatief voor het opstellen van een exploitatieplan dat volgens nieuwe wet ruimtelijke ordening verplicht is bij grondexploitaties dat bedoeld is als een middel om investeringen in een gebied te verhalen op degenen die daarvan profiteren, maar in de praktijk zeer ingewikkeld werkt, i.t.t. het erfpachtstelsel.
Doordat de waardestijging ten goede komt aan de gemeenschap stelt het ons in staat de stad ‘bij te houden’ en verder uit te bouwen. Zo was de stedelijke vernieuwing in de westelijke tuinsteden nooit mogelijk geweest zonder de erfpachtinkomsten. Dit houdt de stad leefbaar en daar profiteren uiteindelijk alle Amsterdammers, ook degenen die relatief veel erfpacht betalen, aan mee.
Zijn er dan geen nadelen?
Natuurlijk wel en dat is ook de reden dat we dit debat georganiseerd hebben. Wat dat betreft voldeed het aan de verwachtingen.
Zo zijn er de canonverhogingen na het einde van een erfpacht tijdvak. Deze kunnen soms aanzienlijk zijn, en soms ook terecht komen bij mensen die helemaal niet zo’n hoog inkomen zijn, als zij bv. al heel lang in een huis wonen dat heel fors in waarde is gestegen.
Hier is echter een subsidieregeling voor in het leven geroepen door de gemeente. Deze is vrij ruim: zelfs met een inkomen van 50.000 euro kan hier nog een beroep op gedaan worden.
In de praktijk blijkt dat echter nauwelijks te gebeuren. Vorig jaar is de regeling maar 2 keer gebruikt. Ik zal de komende tijd gebruiken om cases van schrijnende gevallen die ons zijn aangedragen te bekijken en me te verdiepen waarom de subsidieregeling daarvoor geen oplossing biedt.
Daarnaast is er de ingewikkeldheid. Het is soms moeilijk voor mensen om inzichtelijk te krijgen hoeveel ze precies kwijt zijn in de toekomst en hoe dit berekend wordt. Communicatie is heel belangrijk bij een regeling als erfpacht. Ik vind dat de rekensystematiek transparant en communiceerbaar moet zijn en ook daar zal ik mij de komende tijd voor inzetten om te kijken of daar verbeteringen mogelijk zijn.
Een ander bezwaar dat genoemd werd was het feit dat, als erfpacht dan bedoeld is om waardestijging eerlijk te verdelen, dit nog steeds oneerlijk is als maar een deel van de stad erfpacht betaald en een deel van de stad, waar op eigen grond is gebouwd, niet. De eerste conclusie is natuurlijk dat het erfpacht systeem te laat is ingevoerd: het was uiteraard beter geweest als in de hele stad de grond in erfpacht was uitgegeven. Wat ons betreft bieden wij de eigenaren van huizen op eigen grond aan de grond van hun te kopen en deze in erfpacht uit te geven. Het is niet ondenkbaar dat mensen daartoe bereid zijn: zij krijgen een flink bedrag op hun bankrekening, terwijl hun erfpacht betalingen uitgesmeerd zijn naar de toekomst toe.
Hallo Michiel,
In het kader van de erfpacht was op hetzelfde moment ook een bijeenkomst in Bos en Lommer – waar de herziening voor vele bewoners actueel is. De opkomst was zo groot dat de ruimte uit zijn voegen barstte – dit is niet voor niks. In mijn persoonlijke geval krijg ik van de gemeente een ‘aanbieding’ waarbij de jaarlijkse canon 21x de huidige is. Totaal onduidelijk is waarop dit bedrag is gebaseerd.
Los van de canon is er ook nog het feit dat mensen dubbel betalen voor het gebruik van de grond en dat wordt op geen enkele wijze gecompenseerd. Naast de erfpacht zit de waarde van de grond ook verrekend in de WOZ-waarde. Zover ik begrepen is ligt hierover al jaren een uitspraak van de rechter dat dit niet mag, maar de gemeente heeft tot nog toe geen enkele stap ondernomen.
De vraag is dus of en wanneer de gemeente iets aan dit buitensporige beleid gaat doen. Ik kan me voorstellen dat je als gemeente iets vraagt voor het gebruik van je grond – ook al ben ik het daar persoonlijk ook niet mee eens – maar het is toch niet te verklaren dat de erfpacht met een factor 20 omhoog gaat en dat het kan zijn dat je buurman veel meer of minder moet betalen. Zeker omdat er geen enkele rekenkundige model ten grondslag aan deze berekening ligt.
De indruk is dan ook dat de gemeente dit systeem vooral in stand houdt omdat het veel geld oplevert.
Maar heb vorige week begrepen dat beide partijen (huiseigenaren en gemeente) elkaar tot de hoogste instanties tegen zullen komen om dit systeem te herzien – waarbij het voor de gemeente enkel een kwestie van tijdrekken zal zijn.
Meer info over de bolo-bijeenkomst http://www.erfpachtinamsterdam.nl/
Pingback: MulderMail! | Website van Michiel Mulder!